和泰.蜀都小区四期前期物业服务
招标文件
招标编号：K1509022026040301
招标人：乌兰察布蜀泰置业有限公司
招标代理机构：内蒙古融泰工程项目管理有限公司
日期： 2026 年 4 月 8 日
目录
第一章招标公告 ..............................................................3 第二章投标人须知............................................................3 第三章评标办法（综合评估法） ...............................................28 第四章合同条款及格式 ......................................................44 第五章技术标准及要求 ......................................................53 第六章投标文件格式 ........................................................88
第一章招标公告
和泰.蜀都小区四期前期物业服务
招标公告
一、招标条件
和泰.蜀都小区四期前期物业服务，由集宁区发展和改革委员会
（2020-150902-70-03-037346）批准建设。招标人为乌兰察布蜀泰置业有限公司，现通过 公开招标的方式选聘物业服务企业，诚邀有相应完成项目能力的相关单位参加投标报名。
二、项目概况及招标范围
2.1 项目名称：和泰.蜀都小区四期前期物业服务
2.2 项目地址：乌兰察布市集宁区泉山北街以南、泰昌路以东
2.3 物业服务期限：自合同签订之日起 2 年（住宅交付使用后，业主委员会与物业服务 企业签订物业服务合同时，开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同终止）2.4 建设规模：总建筑面积 69355.54 平方米；其中高层住宅 4 栋 58838.31 平方米、商 业 2 栋 1854.59 平方米；地下 8662.64 平方米，其中停车位 3132 平方米（108 个）。
三、投标人资质要求
1.投标人须具有中华人民共和国独立法人资格；
2.投标人须到物业项目所在地物业行政主管部门备案；必须具备乌兰察布市提供物业 管理的服务能力；
3.投标人在“信用中国”（.cn）网站查询，未被列入失 信被执行人、重大税收违法失信主体；在“全国企业信用信息公示系统”（
http://www.gsxt.gov.cn/index.html）网站查询，未被工商行政管理机关中列入经营异常 名录、严重违法失信企业名单（黑名单）；在“中国裁判文书”（
https://wenshu.court.gov.cn/）网站查询企业及法定代表人的无行贿犯罪记录；4.本次招标不接受联合体投标。
四、招标文件的获取
1、获取时间：2026 年 4 月 9 日上午 9：00 至 2026 年 4 月 29 日上午 9：30 分。3
2 、 获 取 方 式 ： 请 登 录 《 内 蒙 古 自 治 区 工 程 项 目 项 目 交 易 系 统 》（https://219.148.175.179:9443/tpbidder），领取格式为“nmgzf"的招标文件。领
取后使用“投标文件制作工具（内蒙古）”打开查看。
3、技术支持电话：0512-58188511、0471-5332612。
4、投标人自下载招标文件之日起，应随时关注“内蒙古自治区工程项目交易系统”，
及时查看招标人关于本项目相关澄清及通知，招标人不另行通知。
五、投标文件递交
1、投标文件递交截止时间：2026 年 4 月 29 日上午 9：30 分。（北京时间）。2、投标文件递交方法：登录内蒙古自治区工程建设电子招投标交易平台，将加密版电
子投标文件上传至系统。
3、投标文件递交地址：上传至《内蒙古自治区工程项目项目交易系统》（https://219.148.175.179:9443/tpbidder）
六、发布公告媒体
1、内蒙古自治区公共资源交易网（）；2、中国招标投标公共服务平台（）；3、内蒙古招标投标公共服务平台（）。
七、开标时间及地点
1、开标时间：2026 年 4 月 29 日上午 9：30 分。（北京时间）。
2、开标地点：本次开标采用全流程网上不见面开标（
https://219.148.175.179:9443/BidOpening），开标过程中如有问题请咨询：0512-58188511。
招标人：乌兰察布蜀泰置业有限公司
联系人：
***
电话：
***
招标代理机构：内蒙古融泰工程项目管理有限公司
联系人：
***
电话：
***
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第二章投标人须知
投标人须知前附表
| 条款号 | 条款名称 | 编列内容 |
| 1.1.1 | 招标人 | 招标人名称：乌兰察布蜀泰置业有限公司 地址：乌兰察布市集宁区泉山北街以南、泰昌路以东 联系人：*** 电话：*** |
| 1.1.2 | 招标代理机构 | 招标代理机构：内蒙古融泰工程项目管理有限公司 联系人：*** 电话：*** |
| 1.1.3 | 项目地点 | 和泰.蜀都小区四期 |
| 1.1.4 | 招标方式 | 公开招标 |
| 1.2.1 | 资金来源 | 自筹资金 |
| 1.2.2 | 资金落实情况 | 已落实 |
| 1.3.1 | 招标内容 招标编号 | 和泰.蜀都小区四期前期物业服务,详见技术标准及要求 编号：K1509022026040301 |
| 1.3.2 | 服务期限 | 2 年（住宅交付使用后，业主委员会与物业服务企业签订 物业服务合同时，开发建设单位与物业服务企业签订的前 期物业服务合同终止）。 |
| 1.3.3 | 服务标准 | 达到内蒙古自治区内的物业管理标准：1.《居住物业管理服务标准》贰级 2.《商业物业管理服务标准》贰级 |
| 1.4.1 | 投标人资质条件、能力和信誉 | 1.投标人须具有中华人民共和国独立法人资格； 2.投标人营业执照经营范围内须具有物业管理，同时具备 承担本招标项目的能力，且具有良好的商业信誉和健全的财 |
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| | 务会计制度及履行合同所必需的设备和专业技术能力； 3.投标人须到物业项目所在地物业行政主管部门备案(依据 乌兰察布市住房和城乡建设局（乌建字【2020】31 号文件规 定备案)； 4.投标人近三年无不良记录声明； 5.投标人在“信用中国（.cn）网站查询，未被列入失信被执行人、重大税收违法失信主 体； 在“全国企业信用信息公示系统”（ http://www.gsxt.gov.cn/index.html）网站查询，未被工商行 政管理机关中列入经营异常名录、严重违法失信企业名单（ 黑名单）； 在“中国裁判文书”（https://wenshu.court.gov.cn/）网站查询企业及法定代表人的无行贿犯罪记录； 6.本次招标不接受联合体投标。 |
| 1.4.2 | 是否接受联 合体投标 | 不接受 |
| 1.5.1 | 踏勘现场 | 不组织 |
| 1.6.1 | 投标预备会 | 不召开 |
| 1.6.2 | 投标人在开标前 提出问题 | 在投标截止时间十日前，在乌兰察布市公共资源交易中心网 上的“网上答疑 ”栏目以网上提问的形式通知招标人或招标 代理机构，代理机构所做出的答复，所有潜在投标人均可查 看。 |
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| 条款号 | 条款名称 | 编列内容 |
| 1.6.3 | 招标文件澄清发 出的形式 | 在投标截止时间十五日前，在内蒙古自治区公共资源交易 中心网工程项目交易系统内的“答疑文件澄清文件领取 ”栏目以电子澄清答疑文件形式通知所有招标文件收受人。 澄清发出时间距投标截止日期不够十五天，要延长投标时 间。 |
| 1.7 | 招标文件修改发出 的形式 | 在投标截止时间十五日前 |
| 1.8 | 分包 | 不允许 |
| 2.1 | 偏离 | 出现重大偏离将导致投标被否决；允许细微偏差，细微偏差 是指投标文件在实质上响应招标文件，但在个别地方存在漏 项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补充这 些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。 |
| 2.2 | 构成招标文件的 其他材料 | 补充函、变更函、答疑文件（如有） |
| 2.2.1 | 投 标 人 要 求 澄 清 招标文件 | 递交投标文件截止之日前 15 日 |
| 2.2.2 | 投标截止时间即 开标时间 | 2026年4月29日上午9时30分。（北京时间） |
| 2.2.3 | 投标人确认收到 招标文件澄清的 时间 | 在收到相应澄清文件后 24 小时内 |
| 2.2.4 | 投标人确认收到 招标文件修改的 时间 | 在收到相应澄清文件后 24 小时内 |
| 3.1.1 | 构成投标文件的 其他材料 | 无 |
| 3.2.1 | 投标报价采用 的方式 | 包干制（元/㎡·月） |
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| 3.2.2 | 投标报价 | 投标函的各类型物业收费报价按收费面积权重加权平均后累 加总和得物业费收费报价，该报价为最终投标报价。 注：投标报价=高层住宅报价×（高层住宅建筑面积/收费 建筑面积）+商业的投标报价×（商业建筑面积/收费建筑 面积） 注：（1）本项目储藏室不包含在本次投标报价中； （2）投标总价中地下机动车位管理服务费不计入总 价中，单独报价。 |
| 3.3.1 | 投标有效期 | 90 日历天（从投标截止之日算起） |
| 3.4.1 | 投标保证金 | 投标保证金缴纳要求： 1.投标保证金缴纳方式：保证金/保函； 2.投标保证金的金额：壹万元整(¥10000.00元）； |
| 3.5.1 | 近三年财务状况的 年份要求 | 2022 年，2023 年，2024 年 新注册公司只提供成立年后的财务审计报告 |
| 3.5.2 | 近三年完成的类似 项目的年份要求 | 2023 年 01 月 01 日至投标截止日 |
| 3.5.3 | 近三年发生的诉讼 及仲裁情况的年份 要求 | 2023 年 01 月 01 日至投标截止日 |
| 3.5.4 | 信誉要求 | 近三年履约情况良好，无不良记录 |
| 3.6 | 是否允许递交备选 投标方案 | 不允许 |
| 3.7.1 | 暗标编制要求 | 本次招标的技术部分（即实施方案，不包括项目管理机构， 下同）投标文件采用暗标，具体要求如下： 1、纸张要求 2、封面要求：封面采用招标文件规定的统一封面，括号内 填入“正本”，不得加入空格。 3、标题排版要求：暗标文件页面行距为固定值28磅，页边 距四边均为2厘米。不编制页码、页眉、页脚。暗标文件一 级标题（“一、”“二、”“三、”…）采用三号宋体加 粗字体，对齐方式为左对齐，不缩进，大纲级别选择为1级，其余均为正文部分。二级标题为 1、2、3、...，三级为 1.1、1.2、...2.1、2.2、...，四级标题为1.1.1、1.1.2、...2.1.1、2.1.2、...以此类推。8 4、正文排版要求：正文部分（包含二级及以下标题）字体 采用四号宋体，不得做加粗、倾斜等处理，不允许字符间 |
| | 5、图表排版要求：图表大小、字体要求：图表均采用WPS Word文字处理软件黑白绘制，不得手写、手绘。图表居中 放置，所有边框采用0.5磅黑色单实直线，图表标题（名称）文字采用黑色四号宋体，两端对齐，缩进两个字符，图 表单位两端对齐从右向左放在表格右上角。图表内文字采 用黑色五号宋体，进度图横道线使用2磅黑实直线。 6、其他排版要求：编写软件及版本要求：使用WPS办公软 件编制；施工组织设计页数：不得超过1000页；除满足上 述各项要求外，构成投标文件的“技术暗标”的正文中均 不得出现投标人的名称和其它可识别投标人身份的字符、徽标、人员名称以及其他特殊标记等。 |
| 3.7.2 | 投标文件份数 | 加密电子投标文件一份（上传至交易平台） 注：本项目电子开评标，无需提供纸质投标文件。 |
| 4.1.2 | 签字和盖章要求 | 电子投标文件中的投标函、授权委托书及招标文件要求签字 盖章的地方，有法定代表人或其委托代理人签字或盖章并 且加盖单位（电子）公章。 |
| 4.2.2 | 递交投标文件 的地点 | 投标人须在投标截止时间前，使用数字证书登录“《内蒙古 自治区工程项目项目交易系统》（） ”, 将加密 的电子投标文件（*.wlcbTF）上传。 |
| 4.2.3 | 是否退还投标文件 | 否 |
| 5.1 | 开标时间和地点 | 开标时间：2026年4月29日上午9时30分。 开标地点：乌兰察布市集宁区公共资源交易中心 注意：解密投标文件需使用加密电子投标文件的数字证书。投标人代表可通过互联网使用该数字证书登录不见面开标 大厅（），采 用远程解密的方式在投标须知前附表规定的时间内完成投 标文件解密工作。 |
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| 5.1.1 | 解密时间和方式 | 解密时间及方式：投标人应进入内蒙古自治区工程项目项目 交 易 系 统，登 录 开 标 大 厅（ ） ， 在 开 始 解密 30 分内点击投标单位解密按钮，插入 CA 锁，在弹出 的密码输入框输入密码，进行解密；因投标人原因未完成解 密工作的，视为撤销其投标文件。（技术支持联系方式： 0512-58188511） |
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| 条款号 | 条款名称 | 编列内容 |
| 5.2 | 电子开标程序 | 按下列程序进行开标： 1、等待开标：各交易主体登录内蒙古自治区工程项目项目 交 易 系 统 不 见 面 开 标 大 厅 (）等待开标。 2、查看投标人：开标时间（与投标截止时间一致）已到， 开标大厅自动提取所有在投标截止时间前成功投递的投标 文件。公布投标人名单。 3、标书解密：按照系统提示，投标人在招标文件规定的时 间内自行解密其经加密的电子投标文件。 4、在规定的时间内未成功解密的投标文件处理方式： （1）因不见面开标大厅等原因影响解密进程时，招标人可 根据现场投标情况延长解密时间； （2）因投标人原因未完成解密工作的，视为撤销其投标文 件。 （3）其他解密异常情况按照应急处理办法执行； 5、标书导入：解密全部完成或招标文件规定的解密时间截 止后，进入标书导入环节。开标大厅展示最终解密结果， 公布成功解密投标人名单，并备注投标文件未成功解密的原 因（若有）。 6、唱标：公布投标人名称、投标报价、质量要求、服务期 及其他内容。 7、投标人对开标有异议的，应在开标期间在线提出，由招 标人或代理机构在线答复。 8、开标结束。 |
| 6.1 | 评标委员会的组建 | 评标委员会构成：5人或5人以上单数评委。 评标专家确定方式：由招标人代表和乌兰察布市集宁区公共 资源交易中心评标专家库随机抽取的经济、技术专家组成。其中经济、技术方面的专家不得少于成员总数的三分之二 |
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| 7.1 | 是否授权评标委员 会确定中标人 | 否，推荐的中标候选人数：排序前 3 名。 |
| 7.2 | 物业接管保证金 | 1.物业接管保证金的缴纳： 对物业服务企业实行物业接管保证金制度。中标的物业 服务企业在招标代理机构领取中标通知书前与接管物业项目 在物业服务合同备案时，应当到项目所在地旗县级人民政府 物业行政主管部门足额缴纳接管保证金，用于物业服务企业 擅自终止物业服务合同后维持正常的物业管理秩序的费用。具体缴纳标准见《乌兰察布市物业管理条例》第十九条规定 2.物业接管保证金的返还： 物业接管保证金在物业服务企业依法退出物业项目，并与建 设单位、产权单位或者业主委员会办理完毕物业交接手续后 按照保证金的使用管理办法的有关规定予以返还。保证金的 使用管理办法，由市人民政府制定 |
| 7.3 | 签订合同时间 | 自中标通知书发出之日起 30 日内 |
| 8.1 | 招标代理服务费 | （1）中标价确定后，代理费用计算标准依据下表计算，采 用中标金额差额定率累进法计算。 |
| 预算金额（万元） | 工程 | 货物 | 服务 | |
| 500 以下（含 500） | 1.2% | 1.2% | 1.5% |
| 500-1000（含 1000） | 0.8% | 0.8% | 0.5% |
| 1000-5000（含 5000） | 0.5% | 0.5% | 0.3% |
| 5000-10000（含 10000） | 0.3% | 0.25% | 0.1% |
| 10000-50000（含 50000） | 0.1% | 0.1% | 0.05% |
| 50000-100000（含 100000） | 0.05% | 0.05% | |
| 100000 以上 | 0.01% | 0.01% | |
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| 9.1 | 招标控制价 | 不设招标控制价 ■设招标控制价（最高投标限价）： 其中：高层住宅：2.4 元/㎡.月 商业：4.2 元/㎡.月 车位：70 元/个.月) 注：投标报价超出最高投标限价和各分项报价的投标人其投 标文件将被否决 |
| 10.1 | 中标候选人 公示媒介 | 中国招标投标公共服务平台（） 内蒙古招标投标公共服务平台（） 内蒙古自治区公共资源交易中心网（） |
| 10.2 | 同义词语 | 构成招标文件组成部分的“通用合同条款 ”、“专用合同条 款 ”、“技术标准和要求 ”和“招标清单 ”等章节中出现的 措辞“发包人 ”和“承包人 ”，在招标投标阶段应当分别按“招标人 ”和“投标人 ”进行理解。 |
| 10.3 | 解释权 | 构成本招标文件的各个组成文件应互为解释，互为说明；如 有不明确或不一致，构成合同文件组成内容的，以合同文件 约定内容为准，且以专用合同条款约定的合同文件优先顺序 解释；除招标文件中有特别规定外，仅适用于招标投标阶段 的规定，按招标公告、投标人须知、评标办法、投标文件格 式的先后顺序解释；同一组成文件中就同一事项的规定或约 定不一致的，以编排顺序在后者为准；同一组成文件不同版 本之间有不一致的，以形成时间在后者为准。按本款前述规 定仍不能形成结论的，由招标人负责解释。 |
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| 10.4 | 付款方式 | 1.未达到交付使用标准前所发生的物业服务费，已竣工验 收但尚未出售或者尚未交付的物业服务费由建设单位承担 2.交付后，物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供 服务的，物业服务费由物业服务企业根据前期物业服务合 同的约定向购房业主收取 |
| 11.1 | 其他要求 | 本项目结束后，中标单位领取中标（成交）通知书时须提供 与电子投标文件内容完全一致的纸质投标文件3份（用于 备案存档），未中标的投标人不需要制作纸质投标文件。（纸 质投标文件统一按A4规格打印并采用胶贴方式牢固装订 成册，不得采用活页夹等可随时拆换的方式装订） |
| 12.1 | 公证费 | 公证费取费标准或金额：投标单位中标后须向乌兰察布市吉 宁区公证处缴纳公证费。 联系人：江文凤 联系电话：13847473966 地址：乌兰察布市集宁区光明街 17 号 账户信息 户名:乌兰察布市吉宁公证处 开户机构:内蒙古自治区乌兰察布市吉宁公证处 账号:0611070109026475210 中标结果公示后，中标人须缴纳公证费。为了不影响中标（成 交）通知书的领取，中标人中标后请及时缴纳上述费用。 |
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1.总则
1.1 项目概况
1.1.1 本项目按照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标
投标法实施条例》等有关法律、法规和规章的规定，通过公开招标方式择优选定
中标人。
1.1.2 招标人：见投标人须知前附表。
1.1.3 招标代理机构：见投标人须知前附表。
1.1.4 项目名称：见投标人须知前附表。
1.1.5 服务地点：见投标人须知前附表。
1.1.6 标段划分及招标编号：见投标人须知前附表。
1.1.7 招标方式：见投标人须知前附表。
1.2 招标范围、物业服务期限、服务标准
1.2.1 招标范围：见投标人须知前附表。
1.2.2 物业服务期限：见投标人须知前附表。
1.2.3 物业服务标准：见投标人须知前附表。
1.3 投标人资格要求
1.3.1 投标人应具备资格要求，见投标人须知前附表。
1.3.2 投标人不得存在下列情形之一：
（1）为招标人不具有独立法人资格的附属机构(单位)；
（2）与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个
人，不得参加投标；
（3）单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同
一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标；
（4）为本项目提供招标代理服务的；
（5）与本项目招标代理机构同为一个法定代表人的；（6）与本项目招标代理机构相互控股或参股的；（7）与本项目招标代理机构相互任职或工作的；
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（8）被责令停业的；
（9）被暂停或取消投标资格的；
（10）财产被接管或冻结的；
（11）在最近三年内有骗取中标或严重违约或重大项目质量问题的。1.3.3 是否接受联合体投标：不接受。
1.4 费用承担
1.4.1 投标人准备和参加投标活动发生的费用自理。
1.4.2 招标代理费按照内工建协<2022>34 号文件《内蒙古自治区建设工程
招标代理服务收费指导意见》按标准计取，由中标人支付。
1.4.3 招标代理服务费的交纳方式：银行支票、现金、银行转账等付款方式
直接交纳招标代理服务费；
1.4.4 招标代理服务费的缴纳时间：中标单位领取中标通知书时缴纳。1.5 保密
参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘
密保密，违者应对由此造成的后果承担法律责任。
1.6 语言文字
除专用术语外，与招标投标有关的语言均使用中文。必要时专用术语应附有中
文注释。
1.7 计量单位
所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。
1.8分包
不允许。
1.9 投标预备会
不召开。
1.10 踏勘现场
招标人不统一组织踏勘现场，投标人可自主进行现场踏勘，要对物业现场的
地理位置、物业现场地上和地下影响物业管理的因素以及困难条件进行周密的勘
察和研究，对拟投标标段的管理面积范围等自行清点统计。做出自己的判断结论和
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估价。投标人报价中如有漏项、漏算、少算等内容均视为投标人报价的技术策略
并视为默认, 中标后，在签订合同时和物业管理过程中，投标人不得以不完全
了解现场情况为由，提出任何形式的增加物业经费或索赔的要求。
注：投标人自行组织现场踏勘，须与招标人或招标代理机构联系。
2.招标文件
2.1 招标文件的组成
本招标文件包括：
（1）招标公告；
（2）投标人须知前附表；
（3）评标办法；
（4）合同条款及格式；
（5）服务内容及要求；
（6）投标文件格式；
（7）附件
根据本章第2.2款对招标文件所作的澄清、修改，构成招标文件的组成部分。
2.2 招标文件的澄清、修改
2.2.1 投标人应仔细阅读和检查招标文件的全部内容，如有异议，应在投 标截止时间十日前，在乌兰察布市公共资源交易中心网上交易系统内的“ 网上答 疑 ”栏目以网上提问的形式通知招标人或招标代理机构，招标代理机构所做出的 答复，所有潜在投标人均可查看。
2.2.2 招标单位对已发出的招标文件进行必要的澄清、修改的，在投标截止时 间十五日前，在乌兰察布市公共资源交易中心网上交易系统内的“答疑文件澄 清文件领取 ”栏目以电子澄清答疑文件形式通知所有招标文件收受人。如果澄
清发出的时间距投标截止时间不足十五天，相应延长投标截止时间。
2.2.3 投标人确认收到招标文件澄清、修改、答疑的时间：无需确认，投标人在投 标截止时间十五日前，应自行登录乌兰察布市公共资源交易平台，在系统内的“答疑澄清文件领取 ”栏目方可下载查看澄清、修改文件。
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3.投标文件
3.1 投标文件的组成
3.1.1 投标文件应包括下列内容：
一、开标一览表
二、投标函
三、投标保证金
四、法定代表人身份证明
五、法定代表人授权委托书
六、物业项目接管保证金缴纳承诺书
七、资格审查资料
八、参加招投标近三年内在经营活动中无重大违法记录书面声明 九、关于对本项目投标文件中资料真实性的承诺
十、物业管理服务方案
十一、主要设备清单
十二、物业服务费用及人员费用构成明细报价分项表
十三、投标人认为需提供的相关资料（若有）
十四、拟投入本项目项目负责人简历表
十五、本项目专业工种安排表
十六、类似项目业绩表
3.2 投标报价
3.2.1 本项目的报价方式为总价及分项报价。
3.2.2 投标报价应是招标文件所确定招标范围内的全部服务管理内容的价格 体现。其应包括但不限于劳务、材料、设备使用、利润、保险、税金等以及 所包含的风险、责任等各项应有费用。
3.2.3 投标报价应包含营业税及相应的其他所有税费，投标人应充分了解和 理解项目所在地政府对相关税费的规定。
3.2.4投标报价用人民币表示，不得有任何不选择性报价。
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3.3 投标有效期
3.3.1 在投标人须知前附表规定的投标有效期内，投标人不得要求撤销或修改其
投标文件。
3.3.2 出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标人以书面形式通知所有
投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，应相应延长其投标保证金的有效期，但
不得要求或被允许修改或撤销其投标文件；投标人拒绝延长的，其投标失效，但
投标人有权收回其投标保证金。
3.4 投标保证金
3.4.1 投标人在递交投标文件前，应按投标人须知前附表规定的金额、方式
缴纳投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。
3.4.2 投标保证金的退还：
乌兰察布市公共资源交易中心最迟应当在中标结果公示结束后5日内，向未
进入中标候选人范围的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息；乌兰察布市
公共资源交易中心最迟应当在签订物业服务合同后5日内，向中标人及中标候选
人退还投标保证金及银行同期存款利息。
3.4.3 有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：
（1）投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件；
（2）中标人不按招标文件规定的时间签订物业服务合同的或不按时缴纳物
业项目接管保证金的，但由于招标人的原因引起的不在此例。
3.5 投标人应具备承担本项目的资质条件、能力和信誉 3.5.1 资格审查方式：资格后审。
3.5.2 近一年度财务状况的年份要求：见投标人须知前附表。
3.5.3 近三年完成的项目的年份要求：见投标人须知前附表。
3.5.4 近三年发生的诉讼及仲裁情况的年份要求：见投标人须知前附表。3.5.5 信誉要求：见投标人须知前附表。
3.5.6 资格审查资料：见投标人须知前附表。
3.6 投标文件的编制
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3.6.1 投标文件应按第六章“投标文件格式 ”进行编写，如有必要，可以增 加附页，作为投标文件的组成部分。其中，投标函在满足招标文件实质性要求的基
础上，可以提出比招标文件要求更有利于招标人的承诺。
3.6.2 投标文件应当对招标文件有关物业服务期限、服务标准、投标有效期、招 标内容及要求、招标范围等实质性内容作出响应。
3.6.3 电子投标文件中的投标函、授权委托书及招标文件要求签字盖章的地 方加盖投标人的法定代表人电子章（签字、印鉴）和单位电子公章。
3.6.4 本项目电子开标方式，不递交纸质投标文件，电子投标文件请于投 标截止时间之前上传到交易平台（）投标截止 时间后上传的投标文件恕不接收。
注：其他要求：
投标人中标后，须提供与电子投标文件内容完全一致的纸质投标文件三
份（一正二副）（用于备案存档），未中标的投标人不需制作纸质投标文件。纸
质投标文件要求由投标文件制作工具直接打印、装订。如与电子版投标文件内容
不一致所引起一切法律责任及不良后果，由投标单位自行承担。3.6.5 是否允许递交备选投标方案：不允许。
4.投标
4.1 投标文件的密封和标识
4.1.1 电子投标文件无需提供
4.2 投标文件的递交
4.2.1 投标人应按投标人须知前附表规定的递交投标文件递交方式递交投 标文件。
4.2.2 电子投标文件制作：见投标人须知前附表。
4.2.3 除投标人须知前附表另有规定外，投标人所递交的投标文件不予退 还。
4.2.4 逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
4.3 投标文件的修改与撤回
20
4.3.1 投标人在递交投标文件以后，在规定的投标截止时间前，可以修改 或撤回已递交的投标文件，如撤回后不再上传电子投标文件，投标人应以书面形 式通知招标人；如撤回后重新上传电子投标文件，投标人则不需要以书面形式通 知招标人。
4.4 否决投标的规定
4.4.1当投标文件出现下列情形之一者视为无效投标，不得进入评标；（1）投标人未按招标文件规定的方式及时间递交投标文件的；
（2）投标文件未按招标文件规定的要求加盖本单位（电子）公章以及未经法 定代表人或者法定代表人委托的代理人（电子）签章的；
（3）同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，未书面声明哪 一个有效的，但招标文件要求提交备选投标的除外；
（4）投标人未能按照招标文件规定的要求缴纳投标保证金的；
（5）投标联合体没有提交共同投标协议的（本项目不适用）；
（6）投标人不符合国家、自治区或者招标文件规定的资格条件（投标人资格 审查未通过）的；
（7）投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价的；（8）其他不符合有关法律法规规定的情形。
5.开标
5.1 开标时间和地点
招标人在投标人须知前附表规定的开标时间和地点公开开标。
5.2 电子开标程序
开标由招标人主持，在物业行政主管部门及第三方公证处的监督下当众解密 投标文件。
当投标企业不足三家时，将不予开标。
开标会议将公开各投标人《开标一览表》的主要内容。主持人按下列程序进 行开标：
（1）建设单位领导讲话
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（2）宣布唱标人、监标人、记标人及参加开标会议的有关单位人员名单（3）宣读对投标保证金的确认
（4）当众解密投标文件
（5）宣读对投标单位的报价、服务期、服务标准
（6）公布评标基准价
（7）开标会议结束后，招标人和招标代理机构对开标过程进行记录，并存档
备查。
注:电子开标程序见投标人须知前附表
6.评标
6.1 评标委员会
6.1.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表
和乌兰察布市公共资源交易中心评标专家库随机抽取的经济、技术专家组成，其
中经济、技术方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会成员人数以
及技术、经济等方面专家的确定方式见投标人须知前附表。
6.1.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：
（1）招标人或投标人的主要负责人的近亲属；
（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员：
（3）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；
（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而
受过行政处罚或刑事处罚的；
（5）与投标人有其他利害关系的。
6.2 评标原则
评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。
6.3 评标
6.3.1 评标委员会按照“评标办法 ”规定的方法、评审因素、标准和程序 对投标文件进行评审。“评标办法 ”没有规定的方法、评审因素、标准和程序，
不作为评标依据。
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6.3.2 评标过程和内容应保密。开标后，直到发出中标通知书为止，凡属审查、澄清、评价和比较投标或确定中标结果的有关资料和有关信息，都不应向投标 人或与该过程无关的其它人泄露。
6.3.3 在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及确定或推荐中标人的过 程中，投标人对招标人、招标代理机构和评标委员会及其成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标或中标资格。
6.4 评标报告
评标报告内容包括：基本情况和数据表；评标委员会成员名单；开标记录；符合要求的投标一览表；否决投标人的原因及依据；评标标准；评标方法或者 评标因素一览表；经评审的价格或者评分比较一览表；经评审的投标人排序；中标候选人的投标文件载明的类似业绩、奖励、信用、惩罚等情况；推荐的中 标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；澄清、说明或者补正事项纪要等。
7.合同授予
7.1 定标方式
是否授权评标委员会确定中标人见投标人须知前附表。
评标委员会将中标候选人推荐给招标人，中标单位由招标人依法确定。
7.2 中标通知书
在前附表第3.3款规定的投标有效期内，招标人以书面形式向中标人发出中 标通知书。
7.3 物业接管保证金
7.3.1 对物业服务企业实行物业接管保证金制度。中标的物业服务企业在 招标代理机构领取中标通知书前与接管物业项目在物业服务合同备案时，均应 当到项目所在地旗县级及以上人民政府物业行政主管部门足额缴纳接管保证金，用于物业服务企业擅自终止物业服务合同后维持正常的物业管理秩序的费用。具体标准如下：
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7.3.1.1 住宅物业：建筑面积不足5万平方米的交纳1至5万元；建筑面积 5万平方米以上不足30万平方米的交纳5至10万元；建筑面积30万平方米以上的 交纳20万元。
7.3.1.2 非住宅物业：建筑面积不足3万平方米的交纳5至8万元；建筑面 积3万平方米以上不足5万平方米的交纳10万元；建筑面积5万平方米以上的交纳 20万元。
7.3.2 物业接管保证金在物业服务企业依法退出物业项目，并与建设单位、产权单位或者业主委员会办理完毕物业交接手续后按照保证金的使用管理 办法的有关规定予以返还。保证金的使用管理办法，由市人民政府制定。如属物 业服务企业责任造成该项目物业损失的，将在物业行政主管部门监督下，由建设 单位使用该保证金弥补所造成的损失，不足部分由建设单位向物业服务企业追缴，结余部分退还物业服务企业。
中标人不能按本章第7.3.1项要求提交物业接管保证金的，视为放弃中标，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中 标候选人为中标人，也可以重新招标。
7.4 签订合同
7.4.1 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30天内，根据招标文 件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再另行订立背离合同 实质性内容的其他协议；中标人无正当理由拒签合同的，招标人取消其中标资格，其投标保证金不予退还；给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还 应当对超过部分予以赔偿。同时招标人有权确定排序其后的投标人为中标人。
7.5 其他规定
7.5.1 评标结果经公示后，招标人将以发放中标通知书形式通知中标人。
7.5.2 物业服务合同价款为中标价，该合同价款在物业管理服务期限内有效。
7.5.3 招标文件及投标文件（含各项承诺）均视同物业服务合同的有效组 成部分，与合同具有同等效力，双方不得以任何理由和形式提出更改和附加条件。
7.5.4 中标人不按时签订物业合同，招标人有权取消其中标资格。预备中 标人将自动获取中标资格。
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7.5.5 物业服务合同期限届满九十日前，物业服务企业决定不再提供物业 服务的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主，并在物业服务合
同终止后三十日内向业主或者新选聘的物业服务企业移交《乌兰察布市物业管理
条例》第二十二条规定的有关资料和物业服务用房以及有关财物。
7.5.6 业主或者物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当提前九十日 与对方协商。协商不成的，按照物业服务合同约定的方式解决。在争议解决期间任
何一方不得中止履行合同约定的义务。
7.5.7 物业服务企业有下列失信行为之一的，应当按照有关规定录入物业 服务企业信用档案，纳入企业信用信息公示系统：
7.5.7.1 在物业项目招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；
7.5.7.2 物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域，撤出 时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业服务混乱的；7.5.7.3 未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业服务区 域内发生重大房屋安全事故的；
7.5.7.4 泄露业主信息的；
7.5.7.5 对业主进行恐吓、威胁或者打击报复的；
7.5.7.6 其他违反法律、法规规定的情形。
8.重新招标和不再招标 8.1 重新招标
有下列情形之一的，招标人将重新招标：
（1）投标截止时间止，投标人少于 3个的；
（2）经评标委员会评审后否决所有投标的。
8.2 不再招标
重新招标后投标人仍少于 3个或者所有投标被否决的，属于必须审批或核 准的建设项目，经原审批或核准部门批准后不再进行招标。
9.纪律和监督
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9.1 对招标人的纪律要求
招标人不得泄漏招标投标活动中应当保密的情况和资料，不得与投标人串 通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
9.2 对投标人的纪律要求
投标人不得相互串通投标或者与招标人串通投标，不得向招标人或者评标 委员会成员行贿谋取中标，不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假 骗取中标；投标人不得以任何方式干扰、影响评标工作。
9.3 对评标委员会成员的纪律要求
评标委员会成员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透漏对投 标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评 标活动中，评标委员会成员不得擅离职守，影响评标程序正常进行，不得使用 第三章“评标办法 ”没有规定的评审因素和标准进行评标。
9.4 对与评标活动有关的工作人员的纪律要求
与评标活动有关的工作人员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人 透漏对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他 情况。在评标活动中，与评标活动有关的工作人员不得擅离职守，影响评标程序 正常进行。
9.5 中标公示与投诉
9.5.1招标人在确定中标候选人后，将在内蒙古自治区乌兰察布市公共资源交易网 (https://ggzyjy.nmg.gov.cn/msym/wlcbsggzyjyw/)、内蒙古招标投标公共服务平台：、内蒙古自治区公共资源交易网：上 同时公示 3 日。
投标人或者其他利害关系人对中标候选人公示有异议的，应当在中标候选 人公示期间提出。招标人将在收到异议之日起3日内做出答复；做出答复前，将暂停招标投标活动。
9.5.2 中标候选人公示包括：评标委员会推荐的中标候选人名单及其排序、中标价、物业服务期限、服务标准、中标候选人的投标文件载明的项目负责人、中
26
标候选人的投标文件载明的类似项目业绩、奖励、信用、惩罚等情况、否决投标人
投标的原因及依据等。评标结果格式见附件。
9.5.3 投标人和其他利害关系人认为本次招标活动违反法律、法规和规 章规定的，有权向有关监督部门投诉。投标人如对中标公示内容产生异议应当提交
投诉书。投诉书应包括下列内容：
（1）投诉人的名称、地址及有效联系方式；（2）被投诉人的名称、地址及有效联系方式；（3）投诉事项的基本事实；
（4）相关请求及主张；
（5）有效线索和相关证明材料。
投诉人是法人的，投诉书必须由其法定代表人或者授权代表签字并盖章；
其他组织或者个人投诉的，投诉书必须由其主要负责人或者投诉人本人亲笔签
字，并附有效身份证明复印件。
投诉人应当在知道或者应当知道其权益受到侵害之日起十日内提出书面
投诉。
9.5.4 有关监督部门收到投诉书后，在五日内进行审查，视情况分别做出以 下处理决定。
9.5.5 不符合投诉处理条件的，决定不予受理，并将不予受理的理由书面告 知投诉人；
9.5.6 对符合投诉处理条件，但不属于本部门受理的投诉，书面告知投诉 人向其他行政监督部门提出投诉；
9.5.7 对于符合投诉处理条件并决定受理的，收到投诉书之日即为正式受 理。
9.5.8 有下列情形之一的投诉，不予受理：
9.5.8.1 投诉人不是所投诉招标投标活动的参与者，或者与投诉项目无任何 利害关系；
9.5.8.2 投诉事项不具体，且未提供有效线索，难以查证的；
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9.5.8.3 投诉书未署投诉人真实姓名、亲笔签字和有效联系方式的；以法 人名义投诉的，投诉书未经法定代表人亲笔签字并加盖单位公章的；
9.5.8.4 超过投诉时效的；
9.5.8.5 已经作出处理决定，并且投诉人没有提出新的证据；
9.5.8.6 投诉事项已进入行政复议或者行政诉讼程序的。
9.5.9 对情况复杂、涉及面广的重大投诉事项，有权受理投诉的行政监督 将会同其他有关的行政监督部门进行联合调查，共同研究后由受理部门做出处理
决定。
9.5.10 负责受理投诉的行政监督部门应当自受理投诉之日起三十日内，对 投诉事项做出处理决定，并以书面形式通知投诉人、被投诉人和其他与投诉处理
结果有关的当事人。情况复杂，不能在规定期限内做出处理决定的，经本部门负责
人批准，可以适当延长，并告知投诉人和被投诉人。
9.5.11 其他具体事宜见七部委 11 号令《工程建设项目招标投标活动投诉 处理办法》。
10.需要补充的其他内容
需要补充的其他内容：见投标人须知前附表。
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第三章评标办法（综合评估法）评标办法前附表
| 条款号 | 评审因素 | 评审标准 |
| 2.1.1 | 形式评审 标准 | 投标人名称 | 与营业执照、备案文件一致； |
| 投 标 函 签 字 盖章 | 有法定代表人或其委托代理人签字或盖章并且 加盖（电子）单位公章； |
| 投标文件格式 | 符合第六章“投标文件格式 ”的要求 |
| 报价唯一 | 只能有一个有效报价； |
| 2.1.2 | 资格评审标 准 | 营业执照 | 具备有效的营业执照； |
| 所在地物业行政 主管部门备案 | 投标人在投标项目所在地物业行政主管部门备 案的证明材料 |
| 无重大违法声明 | 投标人参加招投标近三年内在经营活动中无重大违 法记录书面声明； |
| 其他要求 | 投标人在“信用中国”（ .cn）网站查询，未 被列入失信被执行人、重大税收违法失信主体； |
| 在“中国裁判文书”（ https://wenshu.court.gov.cn/）网站查询企业 及法定代表人的无行贿犯罪记录； |
| 在“全国企业信用信息公示系统”（ http://www.gsxt.gov.cn/index.html）网站查询，未被工商行政管理机关中列入经营异常名录、 严重违法失信企业名单（黑名单）； |
| 2.1.3 | 响应性 评审标准 | 投标内容 | 符合第二章“投标人须知”第1.3.1项规定 |
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| | 服务期 | 符合第二章“投标人须知”第 1.3.2项规定 |
| 服务质量 | 符合第二章“投标人须知”第1.3.3项规定 |
| 投标有效期 | 符合第二章“投标人须知”第3.3.1项规定 |
| 投标保证金 | 符合第二章“投标人须知”第3.4.1项规定 |
| 技术标准和要 求 | 符合第五章“技术标准和要求 ”规定 |
| 投标价格 | 低于（含等于）第二章“投标人须知 ”前附表第 9.1款载明的最高限价 |
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详细评审表
和泰.蜀都小区四期前期物业服务
| 评审内容 | 编列内容 |
| 分值构成 (总分100分) | 投标报价：30 分 技术方案：55分 商务部分：15分 |
| 投标报价 评分标准 （30分） | 投标报价 评分标准 （30 分） | 评标基准价计算方法：满足招标文件要求的所有有效报价 的最低价。最低报价不是中标的唯一依据价格权值占30%。即投标报价占30分。在价格评标项中，按下列方法计 算： 报价得分=（评标基准价/投标报价）*价格权值*100（保留小数点后两位，第三位四舍五入） |
| 技术部分（55分） | 总体服务方案 (16.0分) | 根据供应商提供的总体服务方案进行评审，包括但不限于：（1）接管项目方案；（2）物业服务管理思路； （3）服务目标；接管项目方案（4）安保服务方案；（5）公共区域保洁服务方案；（6）绿化服务方案；（7）消 防维护服务方案；（8）设施维修方案； ①内容祥实，科学、合理，考虑周全，措施到位，针对性 强，完全能够满足服务要求的，最多得10-16（含）分；②内容完整，基本科学、合理，考虑基本周全，措施基本 到位，针对性较强，可以满足项目的需要，但有个别细节 需要进一步完善或提高的，最多得5-10 （含）分； ③内容基本完整，科学、合理方面一般，考虑不够全面， 措施不够到位，针对性不强，虽然能够满足项目的需要，但有很多方面需要进一步完善甚至重新考虑的最多得0- 5（含）分； ④未提供相应方案的不得分； |
31
| 物业管理制度 (13.0 分) | 根据供应商提供的物业管理制度进行评审，包括但不限于：（1）物业管理制度；（2）档案管理制度；（3）对各类人 员的考核管理制度；（4）保密制度；（5）信息反馈制度；（6）员工激励制度； ①内容祥实，科学、合理，考虑周全，措施到位，针对性 强，完全能够满足服务要求的，最多得8-13（含）分；②内容完整，基本科学、合理，考虑基本周全，措施基本 到位，针对性较强，可以满足项目的需要，但有个别细节 需要进一步完善或提高的，最多得4-8（含）分； ③基本完整，科学、合理方面一般，考虑不够全面，措施 不够到位，针对性不强，虽然能够满足项目的需要，但有 很多方面需要进一步完善甚至重新考虑的最多得0-4（含）分； ④每一小项未提供相应方案的不得分； |
| 应急事件处理预 案 (13.0 分) | 根据供应商提供的应急事件处理预案进行评审，包括但不 限于：（1）消防（火灾）；（2）停水；（3）停电；（4）突发公共卫生事情；（5）电梯故障与救援；（6）投诉处理 ①内容祥实，科学、合理，考虑周全，措施到位，针对性 强，完全能够满足服务要求的，最多得8-13（含）分；②内容完整，基本科学、合理，考虑基本周全，措施基本 到位，针对性较强，可以满足项目的需要，但有个别细节 需要进一步完善或提高的，最多得4-8 （含）分； ③内容基本完整，科学、合理方面一般，考虑不够全面， 措施不够到位，针对性不强，虽然能够满足项目的需要，但有很多方面需要进一步完善甚至重新考虑的最多得0-4 （含）分。 ④未提供相应方案的不得分； |
32
| 服务承诺 (13.0分) | 根据供应商提供的服务承诺进行评审，包括但不限于： （1）拟投入本项目的设施设备配备保证承诺；（2） 服务质量总体保证承诺；（3）清洁卫生保证承诺；（4）人员 素质与培训承诺；（5）安全保障承诺；（6）消防安全及 治安安全承诺； ①内容祥实，科学、合理，考虑周全，措施到位，针对性强，完全能够满足服务要求的，最多得 8-13 （含）分； ②内容完整，基本科学、合理，考虑基本周全，措施基本到 位，针对性较强，可以满足项目的需要，但有个别细节需要 进一步完善或提高的，最多得4-8（含）分； ③内容基本完整，科学、合理方面一般，考虑不够全面，措施不够到位，针对性不强，虽然能够满足项目的需要，但有很多方面需要进一步完善甚至重新考虑的最多得0-4 （含）分。 ④每一小项未提供相应方案的不得分； |
| 商务部分评 分标准 （15分） | 岗位人员评价 (0-9.0 分) | 提供的岗位人员证书： ①人员配备合理：专业工种配备齐全（高压电工、水暖工）提供齐全一套得2分，缺一人员不得分；注：须提供职业资 格扫描件。 ②电梯安全管理员：提供电梯安全管理员证书，每有1人具 有上述证书得1分，满分1分，不提供不得分； ③秩序维护员：提供保安员证书，每有1人具有上述证书得 0.5分，满分4 分，不提供不得分; ④消防管理人员：针对本项目拟配备的人员中，每提供一个 得1分，最多得2分。注：须提供职业资格扫描件。 |
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| | （注：须提供有效证书扫描件并加盖公章，同一人员不重复 计分。） |
| 业绩 （0-6 分） | 2023 年 1 月 1 日至今投标人所承揽的类似服务项目，业绩 每有一项得 1 分，最高得6 分。 需附中标通知书或物业服务合同。 |
评审程序：
| 条款号 | 编列内容 |
| 3 | 评标程序 | 详见本章附件 A：评标详细程序 |
| 3.1.2 | 否决投标条件 | 详见本章附件 B：否决投标条件 |
注：以上评分项涉及业绩、人员、证书的评分项均以上传的投标文件为准，否则不得分。
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评标办法正文部分 1、评标方法
本次评标采用综合评估法。评标委员会对满足招标文件实质性要求的投标文件
，按照本章规定的评分标准进行打分，并按得分由高到低顺序推荐中标候选人，或
根据招标人授权直接确定中标人，但投标报价低于其成本的除外。综合评分相等时
，以投标报价低的优先；投标报价也相等的，以技术得分高的优先；如果技术得分
也相等，按照评标办法的规定确定中标候选人顺序。
2、评审标准
2.1 初步评审标准
2.1.1 形式评审标准：见评标办法前附表。2.1.2 资格评审标准：见评标办法前附表。2.1.3 响应性评审标准：见评标办法前附表。
2.2分值构成与评分标准
2.2.1 分值构成
（1）商务部分：见评标办法；
（2）技术部分：见评标办法；
（3）投标报价：报价评分见评标办法前附表；
收费依据：内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅关
于《规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字<2014>1029号）。
物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业
服务支出构成一般包括但不限于以下部分：
1）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊
费用）；
3）物业管理区域清洁卫生费用；
4）物业管理区域绿化养护费用；
5）物业管理区域秩序维护费用；
6）办公费用；
7）物业服务机构固定资产折旧；
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8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9）经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。
（2）技术部分：见评标办法前附表；
（3）商务部分：见评标办法前附表；
2.2.2 评标基准价计算方法：见评标办法。
2.2.3 投标报价的计算
投标报价的计算公式：见评标办法。
2.2.4 评分标准
（1）商务评分标准：见评标办法；
（2）技术评分标准：见评标办法；
（3）投标报价评分标准：见评标办法；
3、评标程序
3.1初步评审
3.1.1 评标委员会可以要求投标人提交第二章“投标人须知 ”规定的有关证明和证件
。评标委员会依据评标办法规定的标准对投标文件进行初步评审。有一项不符合评审标
准的，评标委员会应当否决其投标。
3.1.2 投标人有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：
（1）投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应，或者对招标文件的偏
差超出招标文件规定的偏差范围或最高项数；
（2）有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。
3.1.3 投标报价有算术错误及其他错误的，评标委员会按以下原则要求投标人对投
标报价进行修正，并要求投标人书面澄清确认。投标人拒不澄清确认的，评标委员会应
当否决其投标：
（1）投标文件中的大写金额与小写金额不一致的，以大写金额为准；
（2）总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错
误的除外；
（3）投标报价为各分项报价金额之和，投标报价与分项报价的合价不一致的，应以
各分项合价累计数为准，修正投标报价；
（4）如果分项报价中存在缺漏项，则视为缺漏项价格已包含在其他分项报价之中。
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3.2 详细评审
3.2.1 评标委员会按评标办法规定的量化因素和分值进行打分，并计算出综合评估 得分。（1）按评标办法规定的评审因素和分值对投标报价计算出得分 A；
（2）按评标办法规定的评审因素和分值对技术部分计算出得分 B；
（3）按评标办法规定的评审因素和分值对商务部分计算出得分 C。
3.2.2 评分分值计算保留小数点后两位，小数点后第三位“ 四舍五入 ”。
3.2.3 投标人得分=A+B+C。
3.2.4 评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能
低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相应的证明材料。投标人不
能合理说明或者不能提供相应证明材料的，评标委员会应当认定该投标人以低于成本报价
竞标，并否决其投标。
3.3 投标文件的澄清
3.3.1 在评标过程中，评标委员会可以书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确
、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或补正
。澄清、说明或补正应以书面方式进行。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说
明或补正。
3.3.2 澄清、说明或补正不得超出投标文件的范围且不得改变投标文件的实质性内容
，并构成投标文件的组成部分。
3.3.3 评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标人进
一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。
3.4评标结果
3.4.1 除第二章“投标人须知 ”前附表授权直接确定中标人外，评标委员会按照得分
由高到低的顺序推荐中标候选人，并标明排序。
3.4.2 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告和中标候选人名单。
37
附件A:评标详细程序
评标详细程序
A0.总则
本附件是本章“评标办法”的组成部分，是对本章第 3条所规定的评标程序的进一些细化，评标委员会应当按照本附件所规定的详细程序开展并完成评标工作。
A1.基本程序
评标活动将按以下五个步骤进行：
（1）评标准备；
（2）初步评审；
（3）详细评审；
（4）澄清、说明或补正；
（5）推荐中标候选人提交评标报告。
A2.评标准备
A2.1评标委员会成员签到
评标委员会成员到达评标现场通过身份证验证证明其出席。
A2.2评标委员会的分工
评标委员会首先推选一名评标委员会主任。招标人也可以直接指定评标委员会主任。评标
委员会主任负责评标活动的组织领导工作。评标委员会主任在与其他评标委员会成员商议的
基础上可以将评标委员会划分为技术组和商务组。
A2.3熟悉文件资料
A2.3.1评标委员会主任应组织评标委员会成员认真研究招标文件，了解和熟悉招标目的、招 标范围、主要合同条件、技术标准和要求、质量标准和服务期，掌握评标标准和方法，熟悉本
章及附件中包括的评标表格的使用，如果本章及附件所附的表格不能满足评标所需时，评标委
员会应补充编制评标所需的表格，尤其是用于详细分析计算的表格。未在招标文件中规定的标
准和方法不得作为评标的依据。
A2.3.2 招标人或招标代理机构应向评标委员会提供评标所需的信息和数据，包括招标文件、未 在开标会上当场拒绝的各投标文件、开标会记录、资格预审文件及各投标人在资格预审阶段递 交的资格预审申请文件(适用于已进行资格预审的)、标底(如有)、工程所在地工程造价管理部
36 38
门颁布的工程造价信息、定额(如作为计价依据时)、有关的法律、法规、规章、国家标准以 及招标人或评标委员会认为必要的其他信息和数据。
A3初步评审
A3.1形式评审
评标委员会根据评标办法前附表中规定的评审因素和评审标准，对投标人的投标文件进
行形式评审。
A3.2资格评审
A3.2.1 评标委员会根据评标办法前附表中规定的评审因素和评审标准，对投标人的投 标
文件进行资格评审。
A3.3响应性评审
A3.3.1评标委员会根据评标办法前附表中规定的评审因素和评审标准，对投标人的投标 文件进行响应性评审。
A3.3.2 投标人投标价格不得超出(不含等于)按照第二章“投标人须知 ”前附表第10.4 款 载明的招标控制价，凡投标人的投标价格超出招标控制价的，该投标人的投标文件不能通 过响应性评审。 (适用于设立招标控制价的情形)
A3.4判断投标是否为否决投标
A3.4.1 判断投标人的投标是否为否决投标的全部条件(包括本章第3.1.2 项中规定的条件)，在本章附件B中集中列示。
A3.4.2 本章附件B集中列示的否决投标条件不应与第二章“投标人须知 ”和本章正文部分 包括的否决投标条件抵触，如果出现相互矛盾的情况，以第二章“投标人须知 ”和本章正 文部分的规定为准。
A3.4.3评标委员会在评标(包括初步评审和详细评审)过程中，依据本章附件B中规定的否 决投标条件判断投标人的投标是否为否决投标。
A3.5算术错误修正
评标委员会依据本章中规定的相关原则对投标报价中存在的算术错误进行修正，并根据
算术错误修正结果计算评标价。
A3.6澄清、说明或补正
41
在初步评审过程中，评标委员会应当就投标文件中不明确的内容要求投标人进行澄清、说明
或者补正。投标人对此以书面形式予以澄清、说明或者补正。澄清、说明或补正根据本章第
3.3款的规定执行。
A4．详细评审
只有通过了初步评审、被判定为合格的投标方可进入详细评审。
A4.1详细评审的程序
A4.1.1 评标委员会按照本章第3.2款中规定的程序进行详细评审：
(1)技术标评审和评分；
(2)综合标评审和评分；
(3)经济标评审和评分，对是否可能低于成本或者影响履约的异常低价投标和严重不平衡报价进
行分析研判；
(4)其他标评审和评分；
(5)汇总评分结果。
A4.1经济标评审和评分(仅按投标总报价进行评分)
A4.1.1按照评标办法前附表中规定的方法计算“评标基准价”。
A4.1.2按照评标办法前附表中规定的方法，计算各个已通过了形式评审标准、资格评审标
准、响应性评审标准审并且经过评审认定为不低于其成本的投标报价的。
A4.1.3按照评标办法前附表中规定的评分标准，对照投标报价，分别对各个投标报价进 行评分，经济标的得分记录为A。
A4.2经济标评审和评分(按投标总报价中的分项报价分别进行评分)
A4.2.1投标报价按以下项目的分项投标报价分别进行评审和评分：
（1）投标总报价减去以下分别进行评分的各个分项投标报价以后的部分；
（2) / ；
A4.2.2 按照评标办法前附表中规定的方法，分别计算各个分项投标报价“评标基准价 ”。A4.2.3 按照评标办法前附表中规定的方法，分别计算各个分项投标报价与对应的评标基准价
。
41
A4.2.4按照评标办法前附表中规定的评分标准，对照评标基准价，分别对各个分项投标报 价进行评分，汇总各个分项投标报价的得分，使用附表A-7记录对各个投标报价的评分结果，经济标的得分记录为A。
A4.3技术标评审和评分
A4.3.1按照评标办法前附表中规定的分值设定、各项评分因素、评分标准，对技术标进行 评审和评分，技术标的得分记录为B。
A4.4综合标评审和评分
A4.4.1按照评标办法前附表中规定的分值设定、各项评分因素、评分标准，对综合标进 行评审和评分，综合标的得分记录为C。
A4.5其他标的评审和评分
根据评标办法前附表中规定的分值设定、各项评分因素和相应的评分标准，对其他标(如果 有) 进行评审和评分，其他标的得分记录为D。
A4.6判断投标报价是否低于成本
根据本章第3.2.4 项的规定，评标委员会根据本章附件C 中规定的程序、标准和方法，判断
投标报价是否低于其成本。由评标委员会认定投标人以低于成本竞标的，其投标作否决投标处理
。A4.7澄清、说明或补正
在详细评审过程中，评标委员会应当就投标文件中不明确的内容要求投标人进行澄清、
说明或者补正。投标人对此以书面形式予以澄清、说明或者补正。澄清、说明或补正根据
本章第 3.3 款的规定执行。
A4.8汇总评分结果
A4.8.1交易平台按照评标委员会评分情况，自动生成详细评审评分汇总表。
A4.8.2详细评审工作全部结束后，并按照详细评审最终得分由高至低的次序对投标人进行
排序。
A5.推荐中标候选人
A5.1推荐中标候选人
A5.1.1 评标委员会在推荐中标候选人时，应遵照以下原则:
(1) 评标委员会按照最终得分由高至低的次序排列，并根据第二章“投标人须知 ”前附 表第 6.4.1 款规定的中标候选人数量，将排序在前的投标人推荐为中标候选人。
41
(2) 如果评标委员会根据本章的规定作否决投标处理后，有效投标不足三个，且少于第 二章 “投标人须知 ”前附表第6.4.1款规定的中标候选人数量的，则评标委员会可以将
所有有效投标按最终得分由高至低的次序作为中标候选人向招标人推荐。如果因有效投标
不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以建议招标人重新招标。
A5.1.2 投标人数量少于三个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
A5．2编制评标报告
评标委员会根据本章第 3.4.2 项的规定向招标人提交评标报告。评标报告应当由全体评
标委员会成员签字，并于评标结束时抄送有关行政监督部门。评标报告应当包括以下内容
：
（1）招标项目基本情况；
（2）招标过程回顾；
（3）开标情况记录；
（4）评标委员会组成情况；
（5）评标工作情况；
（6）通过初步评审的投标人名单；
（7）否决的投标人名单以及否决理由；
（8）串通投标情形的评审情况说明；
（9）澄清、说明事项纪要；
（10）失信行为查询结果；
（11）评分情况及投标人排序；
（12）中标候选人名单及优劣势分析；
评标报告中，应注明中标候选人优劣势分析，对评标结果有不同意见的评标委员会成员应
当以书面形式说明其不同意见和理由，评标报告应当注明该不同意见。
A6．特殊情况的处置程序
A6.1暗标评审的评审程序规定(适用于对施工组织设计进行暗标评审的)
如果第二章“投标人须知 ”前附表第 10.3款要求对施工组织设计采用“暗标”评审方式且 第八章“投标文件格式 ”中对施工组织设计的编制有暗标要求，评标委员会需对施工组织设
41
计进行暗标评审的，则评标委员会需将施工组织设计(暗标)评审提前到初步评审之前进行。施 工组织设计评审结果封存后再进行形式评审、资格评审、响应性评审和项目管理机构评审。
A6.2关于评标活动暂停
A6.2.1评标委员会应当执行连续评标的原则，按评标办法中规定的程序、内容、方法、标 准完成全部评标工作。只有发生不可抗力导致评标工作无法继续时，评标活动方可暂停。
A6.2.2发生评标暂停情况时，评标委员会应当封存全部投标文件和评标记录，待不可抗力 的影响结束且具备继续评标的条件时，由原评标委员会继续评标。
A6.3评标过程中，评标委员会成员有回避事由、擅离职守或者因健康等原因不能继续评标 的，招标人有权更换。被更换的评标委员会成员作出的评审结论无效，由更换后的评标委员 会成员重新进行评审。
A6.4记名投票
在任何评标环节中，需评标委员会就某项定性的评审结论做出表决的，由评标委员会全体
成员按照少数服从多数的原则，以记名投票方式表决。并且将不同意见记录到评标报告中。
41
附件B：否决投标条件
否决投标条件
B0.总则
本附件所集中列示的否决投标条件，是本章“评标办法 ”的组成部分，是对 第二章“投标人须知 ”和本章正文部分所规定的否决投标条件的总结和补充，如果出现相互矛盾的情况，以第二章“投标人须知 ”和本章正文部分的规定为
准。
B1．否决投标条件
投标人或其投标文件有下列情形之一的，其投标作否决投标处理：B1.1有第二章“投标人须知 ”第 1.3.2项规定的任何一种情形的。
B1.2有串通投标或弄虚作假或有其他违法行为的。
B1.3不按评标委员会要求澄清、说明或补正的。
B1.4在形式评审、资格评审(适用于未进行资格预审的)、响应性评审中，评标
委员会认定投标人的投标不符合评标办法前附表中规定的任何一项评审标准的。B1.5在技术方案和商务机构评审中，评标委员会认定投标人的投标未能通过此
项评审的。
B1.6评标委员会认定投标人以低于成本报价竞标的。
42
第四章合同条款及格式
（本合同范本作为参考，亦可按照实际情况另行商定）
前期物业合同
43
乌兰察布市前期物业服务合同
甲方：（开发建设单位以下简称甲方）；
法定代表人：_____________；住所地：；
联系电话：；
乙方：（物业服务企业以下简称乙方）；
法定代表人：_____________；住所地：；
联系电话：；资质等级：；
证书编号：；
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲 乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对(物业项目名称)提供前期 物业服务事宜，订立本合同。
第一章物业项目的基本情况
第一条物业项目的基本情况：
物业类型：______________；座落位置：市区（旗、县）道（路、街）号；占地面 积：；建筑面积：。
物业管理区域四至：
东至；南至；
西至：北至。
规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二。
第二章服务内容与服务等级标准
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；
2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四)；
3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4.公共绿化的养护和管理；
5.车辆停放管理；
6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7.装饰装修管理服务；
46
8.物业档案资料管理。
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1.；
2.；
3.；
4.。
第四条乙方提供的前期物业服务应达到级服务等级标准。
第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等有偿服务，服务
内容和费用由双方另行商定。
第三章服务费用
第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种 1 方式：1.包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：_____元/月平方米；高层住宅：____元/月平方米；别墅：_____元/月平方米；医院：元/月平方米；大厦：_____元/月平方米：工业：元/月平方米；其他：________物业：_____元/月平方米。
注：高层住宅物业服务费是否包电梯、消防、二次供水等机电设施设备的运行、维
护保养、管理费用：：
（1）是；
（2）否，一层另加___元/月平方米，二层以上另加___元/月平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
47
（10）物业管理企业的利润；
（11）________________。
方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和服务标准提供服
务，盈余或亏损由乙方享有或承担，甲方不承担任何费用。
2.酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅：_____元/月平方米；高层住宅：____元/月平方米；别墅：_____元/月平方米；医院：元/月平方米；大厦：_____元/月平方米：工业：元/月平方米；其他：________物业：_____元/月平方米。
注：高层住宅物业服务费是否包电梯、消防、二次供水等机电设施设备的运行、维
护保养、管理费用，：
（1）是；
（2）否，一层另加___元/月平方米，二层以上另加___元/月平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）________________。
乙方采取以下第________种方式提取酬金：
（1）乙方按________(每月/每季/每年)______元的标准从预收的物业服务资金中
提取。
（2）乙方 (每月/每季/每年)按应收物业服务资金__%的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，
转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。48
第七条业主应于______之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人 的物业，其物业服务费 (物业服务资金)由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约 定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙
方。
物业服务费用(物业服务资金)按________(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在 ________(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。
第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年
度计划和物业服务资金年度预决算，并按物业服务等级标准的要求向全体业主公布物业
服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1._______________；
2._______________。
第四章物业的经营与管理
第九条停车场收费分别采取以下方式：
1.停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位__________元/个月、车 库车位________元/个月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位_______元/个月、车库车位______元/个月的标准提取 停车管理服务费。
2.停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位 使用人应按露天车位_____元/个月、车库车位____元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位_____元/个月、车库车位______元/个月的标准提取停车管 理服务费。
3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位_____元/个 月、车库车位______元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车
位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条本物业管理区域内的会所属_______(全体业主/甲方)所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费
用：
49
1._______________；
2._______________。
第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部
位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
1._______________；
2._______________。
第五章物业的承接验收
第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方，按照《乌兰察布市物业交接验收标
准》的要求，对物业的共用部位、共用设施设备进行查验。
第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
1.；2.； 3.； 4.； 5.；6.。
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
1.；2.； 3.； 4.； 5.；6.。
第十五条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按
照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任
的依据。
第十六条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1.竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）；2.工程合同及开、竣工报告；
3.图纸会审记录；
4.工程设计变更通知及技术核定单位的质量事故处理记录；
5.隐蔽工程验收记录；
6.沉降观测记录；
7.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
8.供水、供暖、煤气管道的试压报告；
9.房屋设备及其固定附着物清单。
①竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等
竣工验收资料；
②房屋及设备技术资料。
10.。第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规
定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。50
第六章物业的使用与维护
第十八条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位 和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条乙方可采取规劝、报告有关行政执法部门、向地方法院起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域 内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理 区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理 服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约 定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条甲方应按照《公共服务设施设备环境建设承诺书》规定，于(具体时 间)向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积___________平方米，社区用房建筑面积___________平方米。
第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不 得改变其用途。
第七章专项维修资金 第二十五条专项维修资金的缴存。
第二十六条专项维修资金的管理。
第二十七条专项维修资金的使用。
第二十八条专项维修资金的续筹。
51
第五章技术标准及要求
一、物业服务基本情况：
（1）房地产开发项目概况
1、项目名称：和泰.蜀都小区四期前期物业服务
2、项目地理位置：乌兰察布市集宁区泉山北街以南、泰昌路以东
3、项目开发建设单位：乌兰察布蜀泰置业有限公司
（2）项目技术经济指标
| 主出入口 | 2个、南门东门 | 次出入口 | 东门 | 消防出入口 | 东门 |
| 项目建筑面积 | 总建筑面积：69355.54 平方米； 收费建筑面积：61970.31 平方米 地上面积：58838.31 平方米； 高层住宅 4 栋：58838.31㎡；商业 2 栋 1854.59㎡；地下面积：8662.64㎡；其中车位：3132㎡（108 个） | 备注 |
| 项目总户数 | 住宅：420 户 |
| 道路、广场面积 | 材料组成：沥青路面、水泥压花及大理石广场。 |
| 绿化总面积 | / |
| 三大指标 | 建筑密度 19.69%，容积率 2.5，绿地率 35.3%。 |
| 机动停车泊位 | 总停车数量：108 个/（29㎡/个） |
| 垃圾房、桶 | 1 座（房），30 个（桶）。 |
二、要求配备的物业服务人员
配备的物业服务人员应与内蒙古自治区物业服务人员配备参照标准相对应
，并不低于 25。其中物业经理：1 名，客户服务人员 2 名，秩序维护人员 15 名
，设备维护人员 5 名，环卫维护人员 7，绿地养护人员 1 名。物业企业可根据
52
实际情况灵活配置工作人员，但总数不得低于 31 名。
三、服务内容
和泰.蜀都小区四期前期物业服务房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。物业服务企业应当协助 做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取 应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
四、服务要求及标准
（一）居住物业服务要求及标准
根据内蒙古自治区质量技术监督局、内蒙古自治区住房和城乡建设厅于 2016 年 6 月 15 日实施的《居住物业管理服务标准》（DB15/T 970-2016），中 标企业需达到贰级服务标准。贰级具体标准如下：
（一）基本要求
一）服务机构
1、有固有的服务场所，客户服务中心根据实际工作需要至少应配备相应数 量的智能化办公设备以及接待台、饮水机等设备，应有专职人员负责为业主或 物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。
2、应在客户服务中心明显位置公示企业营业执照、服务人员姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、收费标准、24 小时服务电话等信息。
3、客户服务中心应有人员 24 小时提供值班。
4、服务区域内应配置楼宇专员，并公示楼宇专员的照片、姓名和服务电话。
二）工作人员
1、物业从业人员应按照规定取得相应的岗位证书。
2、物业从业人员应统一着装，佩戴统一工作标识，仪容仪表整洁。
3、物业从业人员服务用语应简洁、文明，用词准确、恰当，语气亲切、诚恳。可参照附录 A。应根据实际工作需要配备具有蒙语和外语（如英语）会 话能力的工作人员。
4、物业从业人员应具有良好的职业道德、责任心和服务意识，服务主动热
53
情。
5、物业服务企业应在上岗前对工作人员进行专业培训，工作期间还应进 行技能和继续教育培训。
三）规章制度
1、物业服务企业应建立人事、财务、行政等企业内部管理制度。
2、物业服务企业应根据服务项目特点制定物业服务方案、岗位职责、工作 标准以及各类突发事件应急预案等企业外部管理制度。
3、物业服务项目应制定房屋使用、车辆出入和停放、装饰装修、电梯使用、宠物等公众管理制度。
四）财务管理
1、物业服务企业应建立健全财务管理制度，规范记账，账目清晰，并应符 合《物业管理企业财务管理规定》。
2、物业服务收费实行明码标价。物业服务收费的定价形式、收费方式、追 缴执行《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字﹝2014﹞1029 号）的规定。实行酬金制方式收取物业服务费用的，物业服务企业应依据 合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构
对资金情况进行审计。
3、物业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用，应单独列账，按 实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取，并应符合《关于规范我区 物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字﹝2014﹞1029 号）以及政府价格 主管部门的相关规定。
五）档案管理
1、物业服务企业应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定期对档案资料进行整理，保证其规范、齐全、方便查阅，同时
做好档案资料的保密工作。
2、应根据档案性质的不同，分类进行管理，并建立相应电子档案，管理的 档案主要包括：
a）业主及物业使用人资料；
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b）物业服务企业日常管理文件、记录；
c）物业服务档案；
d）投诉处理资料；
e）物业竣工验收档案；
f）物业权属资料；
g）项目承接查验资料；
h）办公楼及其配套设施权属清册；
i）房屋维修管理档案；
j）设备设施使用、养护、检查、维修管理档案；k）秩序维护档案；
l）消防管理档案；
m）保洁服务档案；
n）绿化养护档案；
o）业主履约档案；
p）其他资料。
六）标识管理
1）、通用要求
1、标识的图符号使用应符合 GB/T 10001.1 的要求。
2、消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495 的要求。
3、各类标识的文字使用应规范，格式应统一。
2）、指引类标识
1、应提供建筑物内各楼层主要出入口的平面示意图以及各楼层指示、引导
标识。
2、应提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。
3、公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应提供引导和位置标识。
4）、警示类标识
1、公共区域内应提供紧急出口、消防通道、禁烟区等警示类标识。2、公共区域内应提供公用设施设备的安全警示标识。
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3、对危险隐患部位应设置安全防范警示标识。
4）、设施设备类标识
1、按照公用设施设备类型，设置设施设备的引用说明铭牌。
2、按照公用设施设备使用功能，应标明管理状态、提示、警示指示等标识。
5）、其他标识
根据实际需要，应提供临时性服务标识（如“维修进行中”、“小心地滑
”等）及其他标识。
七）客户服务
1、实行包干制方式收取物业服务费的物业服务项目，物业服务企业每月应 公示物业服务合同履行情况及下月主要工作计划。实行酬金制方式收取物业服
务费的物业服务项目，物业服务企业每年第一季度应公示上一年度物业服务合
同履行情况、收支状况、各项资金的使用情况等；每年第三季度应公示上半年
物业物业服务合同履行情况、收支情况、各项资金的使用情况等。
2、运用互联网技术搭建物业服务企业智能化管理服务平台，实现物业服务 项目信息化、智能化管理。
3、涉及业主或物业使用人的重要物业服务事项，物业服务企业应在小区主 要出入口、各楼单元门内以书面形式张贴通知，并通过企业信息平台以短信形
式告知业主。
4、对违反治安、房屋管理、城市管理、规划、环保等方面法律、法规的行 为，物业服务企业应进行劝阻并报告相关行政主管部门。
5、水、电急修应在 15 分钟内到达现场，其他报修应在半个小时内到达现 场，维修回访率 100%，保留回访记录并入档。
6、对业主或物业使用人提出的意见、建议、投诉及时响应，并将处理结果 在 24 小时内回复，投诉回访率 100%，保留回访记录并入档。
7、每年应至少进行 2 次客户满意度调查，调查覆盖率不低于 50%，汇总分 析调查结果，对薄弱环节持续改进，保留调查记录并入档。
8、每月应组织 1 次项目服务质量检查，重大节假日之前组织专项检查。
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9、应设置公共宣传栏，至少每月更新一次，同时配合相关部门进行公益性 宣传。
10、简历智能化信息管理系统，使用智能“一卡通”，为业主提供便捷服 务。
11、每年至少组织 6 次社区文化活动，活动充分兼顾老、中、青、幼多层 次业主需求。重要节假日之前应组织装饰美化活动。
12、按合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
13、项目经理接待日每周一次，设施设备开放日每季度不少于一次。
八）委托服务
1、委托物业服务企业提供特约服务的，应签订专项服务委托合同，明确委 托服务事项和各方权利义务。
2、物业服务企业委托专业服务机构提供专业服务的应符合相关行政主管部 门的资质要求，操作人员应持有相应的岗位证书。
（二）共用部位及共用设施设备的维修养护
一）总体要求
1、物业服务企业应根据《物业承接查验办法》，对新接管物业进行承接查 验工作。
2、物业服务企业应按物业服务项目监理完善的共用部位及共用设施设备的 维修养护档案，做好维修、养护的记录及及时整理归档。
3、物业服务企业应按合同约定对共用部位及共用设施设备进行检查，按照《特种设备安全法》的有关规定对特种设备运行、维修养护和检测，发现问题
及时维修。在大风、雷电、强降雨、雪等恶劣天气前后应有防范检查维修措施
。
4、设备间应每日清洁维护 1 次，整洁有序，室内无杂物堆放。
二）共用部位的维修养护
1、每季度至少应检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等 现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时将有关情况向相关部门报告
。
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2、每日至少应检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、空调室外机支 撑构件等；每日至少应检查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等；每月至少应检查 1 次共用部位的室内地面、墙面等；每季度检查 1 次屋面防水，如发现问题，保修期内的应告知相关责任单位进行维修处理，保修期外的由物业服务企业维
修，需使用维修资金的应告知相关业主，并履行申请审核手续。
3、每周至少应检查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠以及大门、围墙、雨水、污水管井、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
4、每年应检测 1 次防雷装置。
三）共用设施设备的维修养护
①供水系统
1、按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，每半年至少应对二次供水设施 进行 1 次清洗消毒，二次供水设施符合 GB 17051 的要求,水质符合 GB 5749 的 要求，并取得政府卫生防疫部门颁发的水质检测合格报告。
2、每日至少应检查 1 次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。每日至少 应检查 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透 气口应安装金属防护网并保持完好。
4、每月应启动 1 次备用水泵。
5、每月至少维修养护 1 次水泵。
6、每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前应对暴露管 道进行检查并进行防冻处理。
②供暖设施
1、采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线可委托物业服 务企业负责维护、管理，或由物业服务企业委托专业供暖公司维护、管理；采
用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区
内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。均应符合《内蒙古自治区城镇
供热管理条例》的规定。
2、受托的物业服务企业，每年供暖前对暖气管道、阀门等进行集中检查，
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对管道进行必要的防冻处理。供暖期内，每月检查 1 次，发现问题及时修缮处
理。
③排水系统
1、每月应对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理疏通，确
保其畅通。每次降雨前后应对主要排水口、管井进行检查。
2、每日至少应对污水池巡视 1 次，检查设备运行状态；每周至少应进行 1 次设备手动启动测试；每季度应养护 1 次。
3、化粪池每半年应清掏 1 次，发现异常及时组织清掏。
④供电及照明系统
物业服务企业接受供电部门委托对小区内供电照明系统进行管理服务的,执
行下列要求：
a）对楼内照明系统至少应每日巡视 1 次,一般故障 6 小时内修复；其他复 杂故障 1 日内修复；
b）对楼外照明系统每日至少应巡视 1 次，一般故障 6 小时内修复；其他复 杂故障 1 日内修复；
c）对应急照明系统应每日巡视 1 次，发现故障，及时组织维修；
d）对低压柜运行状况应每两小时巡视 1 次，每年养护 1 次，养护内容包括 紧固、检测、清扫等；每年检查 2 次电气安全；每半年检测 1 次接地电阻；每 年校验 1 次仪表。
e）对低压配电箱和线路运行状况应每周检查 1 次，每半年养护 1 次，养护 内容包括紧固、检测、清扫等；每季切换 1 次双路互控开关；
f）每周应检查 2 次控制柜设备运行状况；每年养护 2 次，养护内容包括紧 固、检测、调试、清扫等；每季度应校正 1 次各种电器元件或控制设备的设定 值；每年应检查 2 次远控装置；
g）发电机应每月试运行 2 次，保证运行正常；每年 2 次带负荷运行；每季 度活化 1 次蓄电池；每日巡视 1 次充电机和蓄电池；每年要对发电机做 1 次保
养；
h）配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施应完备；穿墙
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线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确；
i）保证变电站低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对低压母线、配电 盘、变压器、电缆进行 1 次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。
⑤中央空调系统
1、运行前应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等
设施设备进行系统检查。
2、运行期间每日应巡视 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。3、应有相应的节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4、每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清 洗消毒 2 次风机盘管滤网，每 2 年清洗消毒 1 次风管，空调清洗应符合 GB 19210 的规定。
5、每半年检查 1 次管道、阀门并除锈。
6、每年检查 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音。
7、每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。
⑥安全防范系统
1、每日应检查 1 次视频监控设备，保证其画面效果、录像、图像保存等功 能运行正常。每半月应检查 1 次和摄像头聚集、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，并及时进行相应调校，每季度维护 1 次，监控数据保存时间 应不低于 30 天。
2、机动车和非机动车集中停放点要落实专人管理，确保其有序停放。停车 场配套设施每日检查 1 次报警控制管理设备，保障其运行正常。
3、每日应检查 1 次报警控制管理设备,保障其运行正常。
4、每周应对红外对射探测器做运行状态测试 2 次，保障设备运行正常。
5、每日应检查 1 次、每月检查维护保养 1 次楼宇对讲系统，保证其按键、
显示屏、通话等功能运行正常。
⑦电梯
1、电梯验收应符合 GB 50310 的规定。安装电梯的住宅每个单元应保证 1 部电梯 24 小时正常运行。
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2、应在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张 贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及
其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与中控室值班人员取得有
效联系。
3、按照《特种设备安全法》、TSG T5001 的规定，接受并配合行政主管 部门指定的检测机构对电梯进行安全检测。电梯检验有效期届满前 1 个月，应 向电梯检验检测机构提出检验申请。
4、确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，应急通讯装置等设施正 常使用。
5、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养内 容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
6、至少配备 1 名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日至少 检查 2 次电梯安全状况，发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特 种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
7、有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案,并每季度进行 1 次演 练。
8、发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在 5 分钟内到达现场 ,并立即通知专业维修人员。
⑧消防设施
1、落实消防安全责任制，明确消防安全责任人，明确各岗位的消防安全职 责。发现安全防火隐患应及时进行消除，必要时立即向公安消防机构报告。
2、应保证消防设施设备完好，可随时启用，消防设施的维修维护管理应符 合 GB 25201 的要求，同时应保持消防通道畅通。
3、在楼层出入口、电梯口等醒目位置应有安全逃生路线、安全出口、消防 设施器材使用方法的明显标志和警示标语以及安全疏散路线指导图。
4、有灭火和应急疏散预案，设有义务消防队，配备必要的消防器材，相关 人员掌握消防基本知识和技能并每季度进行培训；每年组织 2 次由员工、业主 或物业使用人参加的消防演练。
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5、在小区宣传栏内对消防安全知识进行宣传报道。
6、应设置专门的消防控制室，并且有工作人员 24 小时值班。发现火情及 时疏散人员，通知公安消防部门，并协助其工作。
7、每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消 防设施，发现安全隐患及时排除,保障其运行正常。
8、每日检查火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏，消防泵房内的 阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；疏散通道、安全出口的防火门是 否完好，常闭防火门是否处于正常状态。
9、每日检查消防水泵启动是否正常，消防水泵接合器的接口及附件是否完 好，有无渗漏，闷盖是否齐全；屋顶供水水箱的储水水位情况；消防泵房间的 防火门是否完好；灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是 否无法启用；室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是 否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是 否完好无缺,是否能正常开启。
10、每月检查 1 次火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备用电源 进行自动转换试验；喷头外观，发现不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异 物时应及时清除；室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实 其是否处于正常状态；与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；防排烟系统是否处于正常状态。
11、物业服务企业应配置自救逃生器、逃生绳等急救工具。并应每月检查 1 次，保证其正常使用。
12、对安装的火灾探测器，应每月进行 1 次抽样测试，每年做 2 次消防系 统联动试验；火灾探测器投入运行 2 年后，应每隔 3 年全部清洗一次，不合格 的应及时更换。
⑨水景及其他游乐设施
1、水景及其他游乐设施启用前应进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。
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2、使用期间每周巡查 2 次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查 1 次防 漏电设施。每日巡查 1 次游乐设施，确保无安全隐患。
3、应设置必要的安全警示标识和设施使用说明。
（三）房屋装饰装修管理
1、按照《住宅室内装饰装修管理办法》，建立完善的装饰装修管理服务制 度和装饰装修管理档案。
2、受理业主或物业使用人的装饰装修申报登记，与业主或物业使用人、装 饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人在装
饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
3、装饰装修期间应每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及 房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委
员会和有关主管部门。
4、物业服务企业应对业主或物业使用人的装饰装修进行查验，对严格执行 住宅室内装饰装修管理服务协议的，退还相关费用，办理相关手续。对违反住
宅室内装饰装修管理服务协议的，按照协议约定进行处理。
5、装修垃圾应袋装后堆放至指定地点，委托物业服务企业清运或自行清运 的均需日产日清，并采用密闭运输方式清运。
（四）公共秩序维护
1、住宅小区的主要出入口应有专人 24 小时值班，上下班高峰期提供不少 于 2 小时的立岗服务。采取封闭式管理的住宅小区，应建立完善的外来人员来 访进行登记，对进出入小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
2、应对业主车辆基本情况进行登记并建立档案，对外来进出车辆进行登记，同时划分非机动车停放区域，并派专人管理，保证车辆有序停放。
3、应建立完善的大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理。
4、制定巡查路线，按路线巡视检查并做好记录。对重点区域、重点部位应 每天巡查不少于 12 次。夜间巡查两人以上同行。对扰乱社会治安以及违法行为 及时加以制止，必要时应立即向公安等部门进行报告，并协助公安等部门进行
63
处理。
5、安防控制室应设专人 24 小时值班，并配备必要的应急工具。监控室收 到报警信号后，秩序维护人员应在 5 分钟内赶到现场进行处理，必要时应立即 向公安机关进行报告，并协助公安机关进行处理。
6、每年开展 2 次专项治安应急预案演练。
7、对秩序维护人员应进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每 半年定期组织管理人员和秩序维护人员开展 2 次安全防范教育培训。
8、应建立完善的租户管理制度。
（五）宠物管理
1、应对业主饲养的宠物进行登记，并提醒业主为所养宠物定期注射疫苗，预防传染病。
2、督促饲养宠物的业主，对宠物采取安全措施避免伤害他人，告知其按规 定到公安机关办理登记手续，进行登记备案。
3、在宠物主人对宠物采取安全措施保证业主安全前提下，宠物活动应在小 区内设置的制定区域活动，宠物活动区域显著位置应设立警示标识。
4、对小区内饲养家禽、家畜及无许可证宠物的业主应及时制止，制止无效 的，应及时上报相关部门。
（六）保洁服务
一）物业共用部位清洁
①楼内
1、每日清扫、清拖 1 次大堂（包括地面、墙面等），每日擦拭大堂内信报 箱等设施，配有家具或其他配饰的，每月护理保养 1 次（如石材等的打蜡保养），每日对大堂及一层候梯厅等进行 3 次保洁巡视，宜实行流动式保洁服务。
2、每日清扫并清拖 1 次楼道、楼梯地面，每日擦拭 1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等共用设施；每季度除尘 1 次楼内灯具；根 据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日对楼道、楼梯做 2 次保洁巡视。
3、设有公共卫生间的，每日清洁 3 次；每周对公共卫生间进行 2 次消毒。
②电梯
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每日擦拭 2 次电梯轿厢门、面板，每日清拖 2 次轿厢地面。不锈钢或其他 材料装饰的电梯轿厢，每月护理 1 次，石材装饰的电梯轿厢，每月养护 1 次；每日对电梯轿厢做 3 次保洁巡视。
③天台、屋面
每月清扫 1 次天台，屋面。雨季期间，每月清扫 2 次天台屋面，强降雨、雪后集中组织清扫。每月巡查 1 次，有杂物及时清扫。
④楼外道路及设施
每日清扫 1 次楼外道路，每日对楼外道路作 4 次保洁巡视，每月清洁 1 次
楼外公共照明及共用设施。
⑤水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁 1 次水面，每 2 个月 清洁 1 次水池池底。
二)雨雪天气的清洁服务
1、降雨后，应对小区内路段积水及时进行清扫，昼间降雨的，雨后 2 小 时道路无成片积水，夜间降雨的，次日 9：00 道路无成片积水，雨后天晴 1 日
内回复道路清洁水平。
2、降雪后，应及时组织清扫积雪，铲除积冰。昼间降雪的，应随时组织 清扫；夜间降雪的，应在次日 9:00 前清扫完主要道路的冰雪。
三）生活垃圾的收集和清运
1、每个单元应设有垃圾箱等垃圾收集容器，有明确的分类标识。按照 CJJ/T 102 的规定实施生活垃圾分类收集。全天最低气温在 0℃以上时，每 3 天 至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷酒 2 次杀虫药。
2、保证垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的 2/3，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定地点，清运频次不低于 2 次/日。
3、备有专门的垃圾清运车，清运车应保持密闭、外观整洁。
4、配合相关部门进行灭虫除害的预防和控制。投放药物应预先告知，投药
位置有明显标识。定期进行消杀灭害，有相关记录并存档。
（六）绿化服务
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有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：
a) 对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；
b) 定期清除绿地杂草、杂物,每年全面除草 5 次；重点绿地增加除草次数，不出现 20 厘米以上的杂草；
c) 对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于 3%，存活 率不小于 95%，行道树缺株率小于 3%，地面无明显裸露；
d) 绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰，层次分明，无残枝败叶，造型植 物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；
e) 适时喷洒药物，预防病虫害，尽量采用生物、物理方法有效防止病虫 害，减少使用化学农药对环境的影响；
f) 树木应每年修剪 1 次以上，保证树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无 萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；
g) 定期组织浇灌、施肥和松土。乔木每年施肥 2 次；灌木每年施肥 3 次，地被和草坪植物每年施肥 4 次，花坛植物根据生长情况进行追肥；
h) 绿化作业产生的垃圾应在作业完成后 1 小时内清理干净。
（七）投诉处理
1、按照 GB 17242 的规定，接受业主的投诉。
2、有完善的投诉处理机制，明确投诉处理责任人，做好投诉记录，对外 公布监督、投诉电话。
3、积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉及时进行回访，投诉回访 率 100%。
4、建立完善的投诉信息反馈机制，认真及时地处理业主的意见和建议，并 将处理结果及时反馈，反馈率 100%。
（二）商业物业服务要求及标准
根据内蒙古自治区质量技术监督局、内蒙古自治区住房和城乡建设厅于 2016 年 6 月 15 日实施的《商业物业管理服务标准》（DB15/T 971-2016），具 体标准如下：
物业有关服务标准：达到《商业物业管理服务标准》DB 15 /T971-2016
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3.1 应设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：
a)取得相应的资质证书或者营业执照具有物业管理服务；
b)具备满足服务需要的设备设施；
c)根据业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门；
d)服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务 流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供延伸服务的，公示延伸服务项
目、服务流程及收费标准等；
e)采用信息化手段进行管理。
3.2 人员
物业服务企业的人员应符合如下要求：
a)具有良好的职业道德；
b)管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理从业资格 证书或岗位证书；
c)人员应经岗前培训，合格后上岗；工作中应定期参加专业技能、法律法 规、安全等相应的培训；
d)应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁。
3.3 规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：a)物业服务方案；
b)各岗位职责、工作流程及服务要求
c)内部管理制度等。
3.4 财务管理
应建立健全财务管理制度，并符合如下要求：
a)物业服务企业应建立健全财务管理制度，规范操作，账目清晰，并应符 合《物业管理企业财务管理规定》；
b)对于提供物业服务合同约定以外特约服务的费用、代收代缴的费用，应 单独列帐，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取；
c)实行酬金制物业收费方式的物业服务企业应每年不少于一次公布物业服
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务资金年度预决算和收支情况，宜聘请专业机构对资金情况进行审计。
3.5 档案
3.5.1 技术档案
主要包括：
物业竣工验收档案；
b)物业权属资料；
c)项目承接查验资料。
3.5.2 日常档案
主要包括：
房屋维修管理档案；
b)设备设施维修管理档案；
c)秩序维护档案；
d)消防管理档案；
e)保洁档案；
f)业主及物业使用人资料；
g)物业企业日常管理文件、记录；
h)投诉处理资料；
i)其它资料。
3.6 接待服务
3.6.1 服务场所工作时间不少于 8 小时，工作时间应有现场接待人员，其 余时间设值班人员。公布 24 小时服务电话。
3.6.2 提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收
发信函及电子邮件等等。
3.6.3 接待服务中应使用普通话，注意用语文明、礼貌、规范，不得使用 服务忌语，参照附录 A。
3.6.4 对业主或物业使用人的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率 100%。
3.6.5 受理服务事项应进行记录并存档。
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3.7 标识管理
3.7.1 通用要求
3.7.1.1 标识的图符号使用应符合 GB/T 10001.1 的要求。
3.7.1.2 消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495 的要求。
3.7.1.3 各类标识的文字使用应规范，格式应统一。
3.7.2 指引性标识
3.7.2.1 建筑物内应提供各楼层主出入口的平面示意图以及各楼层指示、
引导标识。
3.7.2.2 应提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。3.7.2.3 公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应提供引导和位置标
识。
3.7.3 警示性标识
3.7.3.1 办公区域、公共区域内应提供紧急出口、消防通道、禁烟区等警
示性标识。
3.7.3.2 公共场所内应提供共用设备设施、安全设备设施、消防设备设施
的安全警示标识。
3.7.4 其他标识
根据实际需要，应提供临时性服务标识（如“维修进行中”、“小心地滑
”等）及其他标识。
4 房屋维修与管理
4.1 指导业主或物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相
关规范。
4.2 建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状
况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。
4.3 巡查中发现问题及时向业主或物业使用人报告，需维修部位在保修期
内的应及时联系相关单位进行维修；超出保修期的，根据业主或物业使用人委
托安排专项维修；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
4.4 每年制订房屋的年度维护保养计划，经业主或物业使用人同意后，组
69
织实施。
4.5 对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进
行书面通知劝阻，劝阻不成向有关部门报告。
4.6 装修管理服务
4.6.1 应建立装修申请审批制度，并在业主或物业使用人申请装修时告知
。
4.6.2 受理装修申请时应与提出申请的业主或物业使用人签订装饰装修协
议，明确相关方的权利和义务，并应符合《住宅室内装饰装修管理办法》的要
求以及国家建设、环保、消防等主管部门的相关规定。
4.6.3 室内空气污染监测和控制应符合 GB/T 18883 和 HJ/T 167 的要求；商业区的昼间噪声控制应执行 GB 3096 和 GB 22337。
4.6.4 应定期巡视装修现场，发现有违规或违反协议行为的，应当予以劝
阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告建设、城管执法、公安消防等部门
。
4.6.5 保证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。
4.6.6 装修档案应包括装修申请、审批、验收资料、装修协议等。
4.7 报修服务
4.7.1 应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修 20 分
钟内赶到现场进行应急处理。
4.7.2 报修、维修应做好记录并存档。
4.7.3 对重点维修项目应进行回访和记录，并归档。
5 共用设备设施维修与管理
5.1 公共照明
5.1.1 公共照明灯按时开启，满足商场营业要求。
5.1.2 每日巡视商场内照明设施，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。5.1.3 制定公共照明节能管理制度，根据商场的实际情况确定不同区域内
照明设施合理的关闭时间。
5.2 供配电系统
70
5.2.1 制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。
5.2.2 从业人员操作时严格执行 DL 408 的规定，并熟练掌握触电紧急救
护法。
5.2.3 总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行
查抄；具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数
；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明
良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。
5.2.4 应明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主或物
业使用人；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
5.2.5 发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报，并记录
。
5.3 高低压供电系统
5.3.1 高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。
5.3.2 高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。5.3.3 变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，
符合工作要求。
5.3.4 功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。5.3.5 变（配）电系统联络自切正常。
5.4 应急供电系统
5.4.1 发电系统
5.4.1.1 发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。5.4.1.2 自动转换开关状态显示完好，动作正常。
5.4.1.3 油料储存应符合安全要求。
5.4.2EPS 和 UPS 电源系统
5.4.2.1 控制柜运行正常，检测表计显示正常。
5.4.2.2 输出负荷不得超出设计范围。
5.4.2.3 蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。
5.4.2.4 电源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象。
71
5.4.2.5 确保运行时散热功能正常。
5.4.2.6 蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。5.4.3 应按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，
定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用；定期对应急照明（
带蓄电池）设施进行检查、维护，每月一次对蓄电池组进行充放电试验，使其
处于有效待命状态；每半年至少一 1 次对变配电设备设施进行检查、维护、清
洁，并做记录；每年一次进行高压电气设备试验，并留存合格报告。
5.5 升降设备系统
5.5.1 电梯系统
5.5.1.1 应严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全运行的法律、
行政法规的规定，接受并配合特种设备安全监督管理部门的安全监察工作，保
证电梯的安全使用。
5.5.1.2 按照 TSG T7004、TSG T7006 的要求，电梯应经取得相应资质的
特种设备检验机构检验合格，并取得《安全检验合格证》后投入使用，此后应
每年进行 1 次定期检验，并张贴新的合格证。
5.5.1.3 应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，每 月不得少于 2 次巡检，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。
5.5.1.4 应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行维修，每年不 得少于 1 次保养，并按照所签定的设备维保合同对其提供的服务进行监督。5.5.1.5 电梯日常运行平稳舒适，动作准确可靠，直梯轿厢内外按钮、轿
厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。
5.5.1.6 建立应急事件处理机制，培训本单位工程技术人员解决一般的电
梯故障，发生重大故障时应对维修保养单位到达现场的时间特殊约定。
5.5.2 高空作业设备
5.5.2.1 设备应经有资质的检测机构检验合格后，在有效期内使用。5.5.2.2 操作人员应经过安全培训，严格遵守安全规定，严格执行安全操
作规程。
5.5.2.3 应有专业人员对设备运行进行管理，定期进行检查及保养，记录
72
使用状况，并存档。
5.6 空调系统
5.6.1 空调系统的运行管理应符合 GB 50365 的规定。
5.6.2 对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录 运行参数，分析运行记录。
5.6.3 定期检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制 箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。
5.6.4 定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试 绝缘值，做好记录。
5.6.5 定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分 水器进行检查保养。
5.6.6 定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。
5.6.7 定期安排对新风量、排风量的测定。
5.6.8 各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。
5.6.9 能量计费系统处于完好状态。
5.6.10 保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求 的冷冻水。
5.6.11 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求 的采暖热水。
5.6.12 应委托取得资质的专业机构定期对空调系统进行清洗保养，清洗 内容和频次应符合相关规定，并符合 GB 19210 的要求。
5.7 给排水系统
5.7.1 每天 1 次对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，风 机正常，各种管道阀门完好，仪表显示正确，系统无明显异味和噪声。
5.7.2 每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。
5.7.3 每半年 1 次对 2 次供水水箱、蓄水池进行清洗消毒，确保生活饮用 水水质达到 GB 5749 的要求，生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员
73
的健康检查、水质检测的要求参照 GB 17051 执行。
5.7.4 每半年 1 次对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行
保养。
5.7.5 进行规范加压操作，确保用户末端的水压及流量满足使用要求。5.7.6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护
网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
5.8 楼宇自动化系统
5.8.1 服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、
线路整齐、整洁。
5.8.2 末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。
5.8.3 定期对计算机系统数据进行备份。
5.8.4 每年对仪器仪表等相关设备进行校对。
5.8.5 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭
火器材。
5.9 电子巡更及防盗报警系统
5.9.1 工作站工作正常、整洁。
5.9.2 巡更器具工作正常。
5.9.3 巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。
5.9.4 各类防盗探测器安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。
5.9.5 防盗报警控制器线路无损、工作正常、整洁。
5.10 监控系统
5.10.1 摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。
5.10.2 视频记录设备工作正常、整洁。
5.10.3 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。
5.10.4 矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。
5.11 车库管理系统
5.11.1 工作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装
牢固、工作正常。
74
5.11.2 区域及车库车位计数显示器工作正常、整洁、数据准确。5.11.3 图像识别系统工作正常，摄像机功能工作正常。
5.11.4 系统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。
5.12 网络与通讯设备
5.12.1 通讯处理机、交换和调制解调器数据通讯工作正常。
5.12.2 维护终端工作正常、整洁。
5.12.3 工作电源及 UPS 工作正常，设备整洁，显示仪表无损。
5.12.4 配线架、光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全。
5.12.5 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。
5.12.6 对相关软件定期进行检测，发现故障及时记录，并通知软件供应
商进行维修
5.12.7 做好机房防火、防霉、防潮、防雷击的安全保卫工作和清洁卫生 工作，机房内设警示标识，温度应保持在 25℃左右，并定期做好安全检查，排
除隐患，避免发生事故。
5.13 广播、会议背景音响
5.13.1 音源设备、功放设备工作正常，整洁完好。
5.13.2 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。
5.13.3 背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。
5.13.4 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。5.13.5 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。
5.13.6 每半年进行 1 次全面检查与调试。
5.14 避雷系统
5.14.1 避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。
5.14.2 每年检查 1 次重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对
各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。
5.14.3 每月 1 次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机
房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物
接地良好
75
5.15 供热系统
5.15.1 锅炉系统
5.15.1.1 应严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全生产的法律
、行政法规的规定，接受并配合特种设备安全监督管理部门的安全监察工作，
保证锅炉的安全使用。
5.15.1.2 按照 TSG G0001 的有关规定，应建立健全锅炉安全、使用、节
能、技术档案管理制度和岗位安全、节能责任制度。
5.15.1.3 各种证书齐备，配备专职、兼职的安全管理人员，作业人员持
证上岗，并对特种设备作业人员进行安全、节能教育和培训，保证作业人员具
备必要的安全、节能知识。
5.15.1.4 噪声的监测、控制管理执行 GB 22337 的规定。
5.15.1.5 根据《特种设备安全监察条例》及国家有关规定，应按照 TSG G0001、TSG G7002 的具体要求，接受并配合行政主管部门指定的检测机构对锅
炉设备进行安全检测。
5.15.1.6 除按照《特种设备安全监察条例》、TSG G0001 的规定外，锅 炉设备的维护和保养还应满足以下要求:
a)至少每月进行一次在用锅炉设备的自行检查，并记录；
b)对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养，并记录；
c)对在用锅炉设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属
仪器仪表进行定期校验、检修，并记录。
5.15.2 其他设备设施
5.15.2.1 包括供热管网、热用户室内系统在内的，除锅炉系统外的其它
供热设备设施的管理和维护应执行《内蒙古自治区城镇供热管理条例》的规定
。
5.15.2.2 应定期对供暖管道、安全附件、阀门、仪表进行检查和维护，
确保无跑、冒、滴、漏。
5.15.2.3 应制止和劝阻对供热管道、暖气片、安全附件、阀门、仪表等
的涂抹、粘贴、覆盖、遮挡、私自开阀放水等行为。
76
5.16 节能管理
5.16.1 制定设备设施的经济运行方案，定期进行能耗检测、计量、统计
、分析等，发现异常，及时分析原因，排除故障，提高设备运行效率。
5.16.2 用电设备实施分区域管理，均衡用电负荷，功率因素不低于 0.90
。
5.16.3 商场内的空调通风系统的节能运行应符合 GB 50365 的规定。供暖 设施节能方案应按 DBJ03-27 的要求制定。
5.16.4 设施设备更新或改造时，宜采用节能设备（例如：节能灯、节水
装置、高效机电设备等）。
5.16.5 定期对共用设备设施进行巡检、维护和养护，防止管道、阀门出
现跑、冒、滴、漏，做好记录并存档。
6 秩序维护服务
6.1 人员要求
6.1.1 秩序维护人员接受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗。
6.1.2 上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。
6.2 出入管理
6.2.1 应在各出入口设秩序维护人员值守，商场营业时间内不间断值勤。6.2.2 应确保顾客出入口为顾客专用，且出、入分开。
6.2.3 应对物品进出检查实行电子防盗报警装置和人工检查相结合的方式
。
6.2.4 人员进出时应注意维持秩序和及时疏导，保证出入口的畅通。
6.2.5 人员密集时段应在主要出入口增派秩序维护人员，加强值守。
6.3 内部通道管理
6.3.1 应确保员工通道、收货通道等为专用通道，设置物品寄存处和防盗
报警装置，设置秩序维护人员值守，对人员和货物进出进行监督。
6.3.2 对外来人员和车辆进行登记，必要时进行安全检查。
6.3.3 在收货繁忙时段，应增派收货区域维护秩序的秩序维护人员，保证
收货通道畅通。
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6.3.4 应在垃圾出口设检查人员，检查是否混有未执行报废手续的商品。
6.4 卖场管理
6.4.1 应由专人通过中央监控室不间断对卖场内部进行监控，监控资料至 少保持 30 天，有特殊要求的参照相关规定执行。
6.4.2 应安排秩序维护人员对商场内外进行巡视，发现违法、违章行为应 及时制止，注意异常气味、声响。
6.4.3 巡视过程和中央监控室实行联动，收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施。
6.4.4 巡视中发现各区域内的异常情况，应立即上报，通知有关部门并在 现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
6.5 车辆管理
6.5.1 指定专人进行车辆管理，维护交通秩序，保证车辆通行、易于停放。
6.5.2 应对顾客车辆、运货车辆、商场班车等不同种类的车辆实行分类管 理，应明确行驶路线、划定停车位指定不同的停放区域、规范设置交通标识、
公示收费标准和管理规定。
6.5.3 停车区域内应设监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速、温馨提示标志及指示标志。
6.5.4 应根据商场的实际情况规定车辆行驶路线，设置行车指示标志，对 进出物业管理区域的车辆进行疏导，保证车辆出入口的通畅。
6.5.5 非机动车应定点集中存放，整齐有序。
6.5.6 停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。
6.6 广告的规划设计管理
6.6.1 广告位设置不能超出建筑物的最大承载值、破坏主要承重结构；不 能影响公共区域的交通动线，堵塞出入口；不能占用消防通道或堵塞消防通道
，遮挡消防设施；不能影响周边店铺的商品展示和正常经营；不能影响商业用
楼的内外部的通透性或可视性，遮挡自然采光。
6.6.2 广告位设置必须合理控制密度。根据每个区域的特点，合理控制广
78
告位数量和尺寸。同类或同区域的广告位应在其规格及表现形式统一。
6.6.3 广告位设置要充分考虑安全性和结构的合理性。在突现其展示功能 性的前提下，安装牢固，考虑是否存在安全隐患，同时橱窗类广告位要考虑展
示商品的防盗功能。物业企业与广告位使用方双方应在合同中约定广告位的维
护、管理及发生广告牌脱落等安全事故的权责等内容。
6.7 宠物控制
6.7.1 劝阻携带宠物者进入物业区域。
6.7.2 限制无主宠物进入。
6.8 大型活动保障服务
6.8.1 商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩 序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位 安排、应急预案等。
6.8.2 确定活动方案后应及时协助业主方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全
管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安
全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定
。
6.8.3 活动前应对人、车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行 检查和确认，必要时进行区域临时封闭。
6.8.4 活动中宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集 状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。
6.8.5 监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。
6.9 监控及巡逻管理
6.9.1 监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫 1 次。6.9.2 监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保 监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。
6.9.3 监控室应 24 小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入 资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。
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6.9.4 接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常 情况时，应报告并启动相应预案。
6.9.5 对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。
6.9.6 对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。
6.9.7 按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，至少每 2 小时巡逻 1 次。巡逻应 使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组
进行巡逻。
6.9.8 巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。
6.9.9 巡逻中发现异常情况时应及时处理：a)违章占用通道等有碍安全的行为；
b)消费者的违规行为和危险举动；
c)可疑人员；
d)设施损坏或设备异常。
6.9.10 节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏 等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。
6.10 清场管理
6.10.1 确定清场路线，不留死角和盲区。
6.10.2 引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。
6.10.3 要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无
滞留人员。
6.10.4 人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。
6.10.5 完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。
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6.10.6 清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。
7 突发事件处理
7.1 制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制。
7.2 明确突发事件处理责任人。
7.3 事件发生时应及时告知业主或物业使用人，重大突发事件按规定上报
，并协助采取相应措施。
7.4 定期对相关人员进行应急预案培训。
7.5 每年组织一次以上应急预案演习。
7.6 突发事件通常包括：
a)突发火灾；
b)自然灾害；
c)爆炸；
d)燃气泄露；
e)电梯故障；
f)紧急停电停水；
g)刑事事件；
h)踩踏事件。
8 消防安全管理
8.1 制定本单位消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任
人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。
8.2 制定防火巡查、防火检查制度，确定检查人员、内容、部位和频次。商场应每日进行防火巡查，营业期间至少每 2 小时巡查 1 次，营业结束后应检 查并消除遗留火种；每月至少进行 1 次全面防火检查，巡查、检查时应填写记
录，由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒
不改正的应上报公安机关消防机构。
8.3 消防控制室实行 24 小时值班，每班不少于 2 人，自动消防系统操作
人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。
8.4 物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的
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30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行 1 次消防演习。
8.5 开展经常性的消防安全宣传和培训。对新上岗的员工和有关从业人员 要进行岗前消防培训，应组织有关人员每年至少进行 1 次集中消防培训，使其
具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生
的能力和消防宣传教育培训的能力。
8.6 消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队、志愿消防队消
防员应接受消防职业技能培训。
8.7 根据情况确定配电室、水泵房、风机房、电梯机房、厨房等消防安全
重点部位，并设明显的警示标志，有专人每日巡查；对易燃、易爆品设专人专
区管理，填写检查记录；厨房烟道应定期清洗。
8.8 设自动消防设施的单位，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构 对消防设施进行维保，每年至少进行 1 次全面联动检测，每月进行 1 次专项检
查，检测、检查应有记录。
8.9 消防档案的管理应执行 GB 25201 的规定。
8.10 消防设施管理执行 GB 25201 的规定，还应满足下列要求：
a)疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；
严禁占用防火间距；室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、
水带齐全好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵；
c)室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象；d)灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围 内，应至少每年进行 2 次维修、检测；
e)消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施；f)自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭
火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控制
室有信号反馈；
g)设自动消防设施的，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防 设施进行维保，每年至少进行 1 次全面联动检测，每月进行 1 次专项检查，检
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测、检查应有记录。
9 保洁服务
9.1 建立物业服务区域保洁服务方案和保洁管理制度，对保洁服务工作做 好记录。
9.2 配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围。
9.3 根据实际情况合理设置相关环境卫生设施，公共卫生间内盥洗及清洁 设施齐全完整，在商场进出口、顾客存包处、顾客休息区设置垃圾（卫生）桶
，在商场入口处设置防尘脚垫、雨具存放器等装置，在生鲜购物区设置洗手区
，在适当位置设置垃圾中转房，集中装修期间应有临时垃圾堆放处。9.4 生活垃圾日产日清，装修垃圾专门管理并及时督促清运。
9.5 雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。
9.6 适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。
9.7 保洁服务质量应符合表 1 的要求。
9.8 表 1 保洁服务质量要求
保洁部位保洁质量要求
1 通用部位地面（大理石）无垃圾、无杂物、无污迹，晶面处理后光泽均 匀
地面（木地板）表面光亮、四周边角无积灰、无污渍
地面（瓷砖）无污垢、污渍。光亮、色泽均一，点、线、面线条清晰
墙面、柱面（大理石）目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮
墙面、柱面（面砖）表面光滑，色泽均一，点、线、面、线条清晰
墙面、柱面（涂料）无划痕、无污垢
墙面、柱面（不锈钢/黄铜）表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属质 感墙面、柱面（铝合金板）表面光滑，接缝处保持洁净
2 楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条缝无藏污
扶手干净无灰尘
3 门窗窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处无灰尘、印迹、污垢、污渍
83
金属框架拉手洁净、无氧化斑点，色泽光亮。
玻璃干净，无浮尘、无印迹、明亮
门底无污迹
4 卫生间整体空气流通、无浮尘、无异味台面、镜面无明显水迹 面盆无积水，无污垢；小便斗、座便器无黄渍、无尿碱
水龙头干净无污渍；天花板、灯具、墙角无灰尘、无蜘蛛网
隔断干净，无乱写乱画；卫生纸架干净无污迹，卫生用品齐全
厕纸篓无污迹，厕纸不超过容积的 2/3
5 接待室家具、物品摆放整齐有序
电器、仪器表面干净
6 垃圾箱、房整体干净干燥、无臭味；墙身墙身无污迹、无粘附物 垃圾桶封闭良好，不满溢，无积灰
7 地下车库地面无垃圾杂物，无积水标识、指示牌干净、无浮尘
8 电梯轿厢地面干净，无垃圾杂物，轿门表面光亮；轿厢内壁四壁光洁明 亮,无污迹
轿厢显示屏干净，无灰尘、印迹、污渍、污垢、划痕，内壁及门槽顶部无
积灰
9 扶梯扶手洁净、无污渍，定时消毒；
踏板洁净、无污迹，护壁板干净、光滑、明亮
10 照明设施灯杆无明显污迹，无乱张贴
灯箱、灯罩外壳无明显灰尘、污迹，灯罩内无死蚊、蝇、虫
11 消防设施消防栓、消防箱外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘
烟感器、扬声器无积尘、无污渍
12 空调风口、排风扇无灰尘、污渍
13 监控设施无灰尘、蜘蛛网
14 指引标识牌、广告牌无灰尘、污渍
15 外围及周边道路地面干净无杂物，无积水，无明显污迹、油迹沟、渠、
84
井不满溢，无杂物，无异味
16 绿化带及水池无杂物，花台表面干净无污渍
17 水池水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，整体无异味 18 平台屋面无垃圾堆积
19 休闲椅、娱乐设施洁净、无污渍，每周消毒
10 仓储管理
10.1 根据实际需要，制定仓储管理制度或措施，落实管理责任到人，做
好搬运、储存、巡查记录，并归档。
10.2 化学危险品的贮存应符合 GB 15603 的要求。
11 卫生防疫
11.1 提供购物和餐饮服务的，除执行食品安全、卫生防疫相关规定外，还应符合 GB 3096、GB 5749、GB 14934 和 GB 22337 的规定。
11.2 适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。
12 监督与投诉
12.1 服务意见征询
采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与至少 90%以上 的业主或物业使用人进行沟通；每年至少 2 次征询业主或物业使用人对物业服 务的意见，对业主或物业使用人反映问题的处理率达 98%。
12.2 服务监督
12.2.1 物业服务企业应加强对办公楼物业管理服务机构的监督检查，做
好管理服务工作自查评定。
12.2.2 物业服务企业应主动接受业主或物业使用人的监督，公布监督、
投诉电话。
12.2.3 应根据业主或物业使用人的建议和投诉处理结果，及时纠正不足
。
12.3 投诉处理
12.3.1 投诉管理应满足 GB/T 17242 的要求，同时，受理、处置业主或
物业使用人的投诉产生的包括登记、记录等在内的所有档案应保留，备查。
85
12.3.2 满足 12.3.1 的前提下，可根据受理投诉的不同，采取的处理方式 如下：
a)物业服务企业直接受理的投诉，应核实情况，在一个工作日内回复处理 结果，最长不得超过 3 个工作日；
b)属于物业服务企业责任的，应向业主或物业使用人道歉并及时纠正；属 于无效投诉的应做好解释工作。与投诉者无法协商解决的，应上报主管部门处
理；
c)业主或物业使用人直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上
级部门或其他相关部门做好相应工作；
d)涉及依法裁决的，应按法律程序处理，需向公安机关报案的，应协助公安 部门处理。
86
第六章投标文件格式
（项目名称）
投标文件
招标编号：
投标人：（盖单位章）
法定代表人或其委托代理人：（签字）
年月日
87
目录
一、投标函
二、开标一览表
三、投标保证金
四、法定代表人身份证明
五、法定代表人授权委托书
六、前期物业管理服务方案
七、物业项目接管保证金缴纳承诺书
八、物业服务费用及人员费用构成明细报价分项表 九、拟投入本项目项目负责人简历表；
十、本项目专业工种安排表
十一、主要设备清单
十二、类似项目业绩表
十三、近年发生的诉讼及仲裁情况
十四、近三年内在经营活动中无重大违法记录书面声明 十五、其他材料
附件一、关于投标文件中所附资料真实性的承诺
88
一、投标函
致：（招标人名称）：
依据已收到贵方（项目名称）（招标编号：）的招标文件及其附属资料后，我方愿以人民币元/㎡·月的投标报价承接（项目名称）本项目的高、多层住 宅物业管理任务；我方愿以人民币元/㎡·月的投标报价承接本项目的商业物业管理任 务；我方愿以人民币元/个·月的投标报价承接地下停车位物业管理任务；
服务期限，服务标准。并作出下列承诺：
1.根据招标文件规定，我方将完全遵守招标文件的全部条款和内容。
2.我方已详细审核全部招标文件，包括更正、修改、澄清文件（如有）、参考资料及有 关附件，对此无异议。
3.我方同意按招标文件规定的投标有效期，在期满之前，本投标文件将始终对我们有约 束力。
4.我方接受招标文件所列须知中关于不予退还投标保证金的约定。
5.我方同意提供按照贵方可能另外要求的与其投标有关的任何数据或资料。
6.一旦我方中标，保证在领取中标通知书前到物业行政主管部门按标准缴纳项目接管保 证金，否则，甲方有权取消我方中标资格；
7.若我方不能中标，允许中标人或甲方无偿采用我方运作方案及具体组织管理措施中的 优点；
8.我方已按招标文件要求，提交元作为投标保证金。
9.其他需要承诺的事项（为保留条款）。
投标人：（盖单位公章）
法定代表人：（签章）
年月日
89
二、开标一览表
| 投标人名称 | |
| 投标人地址 | |
| 投标项目 | |
| 项目地点 | |
| 招标编号 | |
| 投标内容 | |
| 物业服务期限 | |
| 服务标准 | |
| 项目负责人 | |
| 投标报价 | 投标总报价： 大写：人民币元/㎡.月小写：¥ 元/㎡.月 其中： 多层住宅物业管理服务： 大写：人民币元/㎡.月，小写：¥ 元/㎡.月。 商业用房物业管理服务： 大写：人民币元/㎡.月，小写：¥ 元/㎡.月。 车位物业管理服务： 大写：人民币元/㎡.月，小写：¥ 元/㎡.月（元 /月.个）。 |
| （法定代表人签字或盖章） | （投标人单位公章） |
注: 投标报价==高层住宅报价×（高层住宅建筑面积/收费建筑面积）+商业的投标报价×（商业建筑 面积/收费建筑面积）；
投标总价中地下机动车库管理服务费不计入总价中，单独报价；
90
三、投标保证金
致（招标人名称）：
鉴于（投标人名称）（以下简称“投标人”）参加你方（项目名称）的投标，我公司
已于年月日，将万元（人民币）投标保证金交纳到乌兰察布市公共资源交易
中心。
| 附：若采用银行电汇或投标保函，投标人应在此提供相关凭证 的复印件。 |
投标人：（盖单位公章）
法定代表人或委托代理人：（签字或盖章）
地址：
邮政编码：
电话：
传真：
年月日
91
四、法定代表人身份证明
投标人：
单位性质：
地址：
成立时间：年月日
经营期限：
姓名：性别：年龄：职务：系（投标人名称）的法定代表人。
特此证明。
附法定代表人身份证复印件
投标人：（盖单位公章）
年月日
92
五、法定代表人授权委托书
本人（姓名）系（投标人名称）的法定代表人，现委托（姓名）为我方代理人。代理
人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改（项目名称）投标
文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。
委托期限：年月日至项目合同期结束止。
代理人无转委托权。
| 法定代表人身份证正面复印件 | 法定代表人身份证背面复印件 |
| 委托代理人身份证正面复印件 | 委托代理人身份证背面复印件 |
投标人：（盖单位公章）
法定代表人：（签字或盖章）
身份证号码：
委托代理人：（签字或盖章）
身份证号码：
年月日
93
六、前期物业管理服务方案
技术部分（暗标）编制要求：
1、纸张要求：标准 A4 纸张。
2、封面要求：封面采用招标文件规定的统一封面，括号内填入“正本”，不得加入空格
。
3、标题排版要求：暗标文件页面行距为固定值 28 磅，页边距四边均为 2 厘米。不编制
页码、页眉、页脚。暗标文件一级标题（“一、”“二、”“三、”…）采用三号宋体
加粗字体，对齐方式为左对齐，不缩进，大纲级别选择为 1 级，其余均为正文部分。二 级标题为 1、2、3、...，三级为 1.1、1.2、...2.1、2.2、...，四级标题为 1.1.1、1.1.2、...2.1.1、2.1.2、...以此类推。
4、正文排版要求：正文部分（包含二级及以下标题）字体采用四号宋体，不得做加粗、
倾斜等处理，不允许字符间距缩放，对齐方式为两端对齐。正文部分标题及段落首行缩
进 2 个中文字符，段落其他各行不作缩进处理。正文中各段落、图表间不允许留有空行
、各章节间不允许留有空面、空页，不允许出现空格。
5、图表排版要求：图表大小、字体要求：图表均采用 WPS Word 文字处理软件黑白绘制，不得手写、手绘。图表居中放置，所有边框采用 0.5 磅黑色单实直线，图表标题（名
称）文字采用黑色四号宋体，两端对齐，缩进两个字符，图表单位两端对齐从右向左放
在表格右上角。图表内文字采用黑色五号宋体，进度图横道线使用 2 磅黑实直线。6、其他排版要求：编写软件及版本要求：使用 WPS 办公软件编制；施工组织设计页数：不得超过 1000 页；除满足上述各项要求外，构成投标文件的“技术暗标”的正文中均不
得出现投标人的名称和其它可识别投标人身份的字符、徽标、人员名称以及其他特殊标
记等。
94
附表1：封面(编制投标文件时须去掉本行)
施工组织设计
（正本）
95
七、物业项目接管保证金缴纳承诺书
如若我公司中标，我公司郑重承诺将依据《乌兰察布市物业管理条例》第十九条规定在领取中标
通知书前到项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门足额交纳接管保证金。具体标准如下：
（一）住宅物业：建筑面积不足 5 万平方米的交纳 1 至 5 万元；建筑面积 5 万平方米以上不足 30 万平方米的交纳 5 至 10 万元；建筑面积 30 万平方米以上的交纳 20 万元。
（二）非住宅物业：建筑面积不足 3 万平方米的交纳 5 至 8 万元；建筑面积 3 万平方米以上不足 5 万平方米的交纳 10 万元；建筑面积 5 万平方米以上的交纳 20 万元。
如果我公司在通知领取中标通知书之日起 15 日内未及时交纳，我公司将自愿放弃中标资格。
承诺企业（盖单位公章）：
法定代表人：
日期：
96
八、物业服务费用及人员费用构成 明细报价分项表
注：格式自拟
法人代表或授权人（签字或签章）：
投标人（盖单位公章）：
年月日
97
九、拟投入本项目项目负责人简历表 项目名称：
| 姓名 | | 性别 | | 年龄 | |
| 职务 | | 职称 | | 学历 | |
| 参加工作时间 | | 担任项目负责人年限 | |
| 物业管理从业人员岗位证书 | |
| 在承接和已承接过项目情况 |
| 建设单位 | 项目名称 | 规模 | 服务期限 | 服务质量 |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
注：附项目负责人证书、身份证复印件
98
十、本项目专业工种安排表
项目名称：
一旦我单位中标，将实行项目负责人负责制，我方保证并配备上述物管服务人员。上
述填报内容真实，若不真实，愿按有关规定接受处理。物管服务人员机构设置，职责分工
等情况另附资料说明。
99
十一、主要设备清单
项目名称：
100
十二、类似项目业绩表
注：格式自拟，需附中标通知书或物业服务合同。
101
十三、近年发生的诉讼及仲裁情况
102
十四、近三年内在经营活动中无重大违法 记录书面声明
（代理机构）：
（招标人）：
我公司自愿参加本次招标项目（项目名称：，项目编号：），严格遵守《中华人民共和国招投标发法》、《招投标法实施条例》及 所有相关法律、法规和规定，同时郑重承诺：
在参加此次招标活动前3年内，本公司在经营活动中无重大违法记录，在中国裁判文书网、信用中国网站网站上均无任何违法违规行为的纪 录。
特此声明。
（公章）
年月日
103
十五、其他材料
1、信誉或其他资质资格证明文件
2、有利于投标人的证明文件等
104
附件一：关于投标文件中所附资料真实性的承诺
承诺书
招标人：
我单位承诺，在参加（项目名称）中，所提供的相关证
件或者材料（包括人员、业绩、审计报告、企业荣誉、获奖证书等），全部真实
有效。我公司对以上承诺内容的真实性和履约性负责，如有违诺，将自愿接受行
政主管部门对此作出的行政处罚，并且无条件承担由此带来的一切后果和责任。
在接受违法违规行为调查期间，同意暂停我公司在乌兰察布市参与依法必须进行
招标项目的投标资格和直接发包资格。
特此承诺！
投标人名称（加盖公章）：
法定代表人（签字）：
日期：年月日
105
